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六、估價方法運用錯誤： （一）比較法 難點：交易修正 1、 選擇的可比實例描述不清 （1）、交易日期描述不清 （2）、交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等） （3）、交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位） （4）、交易房地產(chǎn)狀況不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等） （5）、付款方式（一次性、分期） （6）、交易時可比實例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模） 上述，一點描述不清為一錯點。 2、 選擇可比實例可比性差 （1）、相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi) （2）、用途應(yīng)相同 中國地產(chǎn)商www.zgdcs.com （3）、建筑結(jié)構(gòu)相同 （4）、建筑規(guī)模應(yīng)相當(dāng) （5）、權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同（主要是土地） （6）、交易類型與估價目的應(yīng)相同 （7）、可比實例交易成交日期與估價時點應(yīng)接近 （8）、交換價格可修正為正常交易價格 3、 四項修正錯誤：單項修正不超過20%，綜合修正不超過30%； 綜合修正=各項修正幅度絕對值和 只有這樣交易實例才可能修正為正常價格 4、 系數(shù)修正方面的錯誤 （1）、修正項目錯誤： （2）、修正方向錯誤：分子、分母修正顛倒（日期為分子，其它為分母）；修正上下方向調(diào)整錯誤； 5、 可比實例房地產(chǎn)狀況的修正應(yīng)采取交易當(dāng)時的狀況 6、 交易日期修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時的價格水平（主要是匯率選�。� 7、 加權(quán)綜合處理確定估價結(jié)果時，前后矛盾： 交易日期、交易情況接近估價時點，權(quán)數(shù)應(yīng)大；區(qū)域因素、個別因素較差，權(quán)數(shù)應(yīng)��； 轉(zhuǎn)貼于：房地產(chǎn)估價師考試_考試大 |
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