| 3.估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝土地價(jià)格+建筑物現(xiàn)值 ＝640.64+824.39 ＝1465.03（萬(wàn)元） (三)估價(jià)結(jié)果的確定 以收益法的估價(jià)結(jié)果和成本法的估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)結(jié)果。即： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)＝（1899.58+1465.03）/2 ＝1682（萬(wàn)元）（已取整） 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積單價(jià)＝1682/0.6611 ＝2544（元/m2）（已取整） 七、估價(jià)結(jié)果 經(jīng)過(guò)評(píng)估，某某商務(wù)樓在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬(wàn)元（大寫(xiě)；人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬(wàn)元整）。 附件（略） --改錯(cuò)[共0題，每題10分，總計(jì)0分] 15、 當(dāng)?shù)?003年1月～8月房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)為： 1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051 比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算： 一、交易日期修正系數(shù)： 1．KA＝99.7% 2．KB＝99.0% 3．KC＝99.2% 二、求取比準(zhǔn)價(jià)格： 1．比準(zhǔn)價(jià)格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100＝6617（元/m2） 2．比準(zhǔn)價(jià)格B＝6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102＝6344（元/m2） 3．比準(zhǔn)價(jià)格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103＝6201（元/m2） 4．比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算結(jié)果： （6617+6344+6201）/3＝6387（元/m2） 答案：1-10無(wú) 第11題 試題解析： 答：乙估價(jià)所可以從如下5個(gè)方面說(shuō)明自己給出估價(jià)結(jié)論的理由。一是從估價(jià)目的看，當(dāng)時(shí)估價(jià)所是按照以拍賣評(píng)估對(duì)象償還債務(wù)的情況進(jìn)行評(píng)估測(cè)算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價(jià)是在正常公開(kāi)市場(chǎng)交易情形下達(dá)成的價(jià)格；二是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)看，拍賣時(shí)是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時(shí)點(diǎn)的不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也會(huì)不同；三是從估價(jià)對(duì)象看，當(dāng)時(shí)的估價(jià)對(duì)象是第一期別墅，建筑具有單件生產(chǎn)的特點(diǎn)，第二期別墅當(dāng)然與第一期別墅會(huì)有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對(duì)第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響；四是應(yīng)該說(shuō)該兩期工程的售價(jià)主要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，個(gè)別工程的實(shí)際成本因素不能用來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格的高低，而應(yīng)以平均的社會(huì)一般水平成本衡量；五是從市場(chǎng)銷售結(jié)果看，拍賣底價(jià)為3800元/m2，售出6棟的平均價(jià)格為3860元/m2，比較吻合，尚有14棟沒(méi)有拍出，也從市場(chǎng)方面反映了估價(jià)結(jié)果的合理性。 第12題 試題解析： 答：1．甲乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價(jià)值分割，乙則只考慮該套房屋的成本分割，而未考慮房屋的利潤(rùn)分割； 2．正確的分配方案應(yīng)該是按50%的分成比例對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行分割，則甲應(yīng)分得： ，乙應(yīng)分得： |
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【責(zé)任編輯：韓志霞 糾錯(cuò)】 |
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報(bào)考直通車 |
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| 考試時(shí)間：2009年10月18、19日。 |
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| 考試內(nèi)容：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析。 |
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