估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格＝土地價(jià)格+建筑物現(xiàn)值
＝640.64+824.39
＝1465.03（萬元）
(三)估價(jià)" />

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09年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析習(xí)題（6）

作者：不祥 　 發(fā)布時(shí)間：2009-08-10 11:12:03　 來源：網(wǎng)絡(luò)
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3.估算估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格
估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格＝土地價(jià)格+建筑物現(xiàn)值
＝640.64+824.39
＝1465.03（萬元）
(三)估價(jià)結(jié)果的確定
以收益法的估價(jià)結(jié)果和成本法的估價(jià)結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)結(jié)果。即：
估價(jià)對象房地產(chǎn)總價(jià)＝（1899.58+1465.03）/2
＝1682（萬元）（已取整）
估價(jià)對象房地產(chǎn)建筑面積單價(jià)＝1682/0.6611
＝2544（元/m2）（已取整）
七、估價(jià)結(jié)果
經(jīng)過評估，某某商務(wù)樓在2003年4月1日的市場價(jià)值為人民幣1682萬元（大寫；人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整）。
附件（略） 
--改錯(cuò)[共0題，每題10分，總計(jì)0分]
15、 
當(dāng)?shù)?003年1月～8月房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)為：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：
一、交易日期修正系數(shù)：
1．KA＝99.7%
2．KB＝99.0%
3．KC＝99.2%
二、求取比準(zhǔn)價(jià)格：
1．比準(zhǔn)價(jià)格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100＝6617（元/m2）
2．比準(zhǔn)價(jià)格B＝6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102＝6344（元/m2）
3．比準(zhǔn)價(jià)格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103＝6201（元/m2）
4．比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算結(jié)果：
（6617+6344+6201）/3＝6387（元/m2）

答案：1-10無
第11題
試題解析：
答：乙估價(jià)所可以從如下5個(gè)方面說明自己給出估價(jià)結(jié)論的理由。一是從估價(jià)目的看，當(dāng)時(shí)估價(jià)所是按照以拍賣評估對象償還債務(wù)的情況進(jìn)行評估測算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價(jià)是在正常公開市場交易情形下達(dá)成的價(jià)格；二是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)看，拍賣時(shí)是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時(shí)點(diǎn)的不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場狀況也會(huì)不同；三是從估價(jià)對象看，當(dāng)時(shí)的估價(jià)對象是第一期別墅，建筑具有單件生產(chǎn)的特點(diǎn)，第二期別墅當(dāng)然與第一期別墅會(huì)有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響；四是應(yīng)該說該兩期工程的售價(jià)主要受到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，個(gè)別工程的實(shí)際成本因素不能用來衡量房地產(chǎn)價(jià)格的高低，而應(yīng)以平均的社會(huì)一般水平成本衡量；五是從市場銷售結(jié)果看，拍賣底價(jià)為3800元/m2，售出6棟的平均價(jià)格為3860元/m2，比較吻合，尚有14棟沒有拍出，也從市場方面反映了估價(jià)結(jié)果的合理性。
第12題
試題解析：
答：1．甲乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價(jià)值分割，乙則只考慮該套房屋的成本分割，而未考慮房屋的利潤分割；
2．正確的分配方案應(yīng)該是按50%的分成比例對該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值進(jìn)行分割，則甲應(yīng)分得： ，乙應(yīng)分得： 
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【責(zé)任編輯：韓志霞  糾錯(cuò)】
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考試時(shí)間：2009年10月18、19日。
考試內(nèi)容：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析。
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