近期，中國房地產(chǎn)市場受到異常關(guān)注，其未來市場走勢成為了財經(jīng)界同仁判斷中國經(jīng)濟走向的重要風向標。在經(jīng)歷了前幾個月成交量大幅萎縮的市場波動后，國家各部委聯(lián)合出臺多項政策，旨在重新刺激衰弱的房地產(chǎn)市場。然而，事與愿違，中國房地產(chǎn)仍舊一蹶不振。如何打破舊有模式，創(chuàng)造增長空間，已成為上至政府、下到企業(yè)和百姓都關(guān)心的問題。  
    政策刺激可能導致泡沫擴張
    無論是當前的美國金融危機，還是上世紀90年代的日本經(jīng)濟蕭條和東南亞金融危機，房地產(chǎn)泡沫都是其主因�？偨Y(jié)往日經(jīng)驗教訓，銀行的過度參與、寬松的金融環(huán)境、政府控制力薄弱和國際資本的推波助瀾，都是滋生和吹大泡沫的重要因素。反觀中國，無論是房價收入比還是近幾年的房地產(chǎn)累積漲幅，市場當前處于泡沫狀態(tài)毋庸置疑。在這樣的背景下，如再推行降低利率、降低首付及其他靈活多樣的貸款政策以刺激市場需求，都可能增大市場泡沫，引發(fā)更大的經(jīng)濟損失。 
    市場要求價格回歸的趨勢不可避免，需另辟蹊徑尋求解決之道，尋找到適合中國城市發(fā)展的模式。 
    舊城市發(fā)展模式受到挑戰(zhàn)，地方財政捉襟見肘
    上世紀90年代起的中國的城鎮(zhèn)化進程，是推動當前中國經(jīng)濟乃至世界經(jīng)濟發(fā)展的一股重要力量。啟動市場化的住房消費，是近幾年拉動中國經(jīng)濟快速增長的重要策略。在這樣的市場環(huán)境下，樂觀主義者往往以中國城鎮(zhèn)化水平與發(fā)達國家相比仍有較大增長空間作為依據(jù)，判斷中國實體經(jīng)濟未來仍會長期增長。誠然，按照西方發(fā)達國家發(fā)展方式，中國經(jīng)濟理論上可以達到上述目標。然而這些人卻忽略了這種增長路徑的局限性。過往這種依靠房地產(chǎn)帶動地方政府財政，主要依靠住宅開發(fā)帶動城市經(jīng)濟增長的發(fā)展，已遭遇到增長的極限。這在一定意義上解釋了為什么房地產(chǎn)企業(yè)萬科的年度業(yè)績，在遇到頂峰之后會迅速滑落。 
    抓住產(chǎn)業(yè)升級契機，確立新城市增長模式 
    提高制造業(yè)技術(shù)水平和附加值，增加國民經(jīng)濟中服務(wù)業(yè)比重，這些重大的發(fā)展策略，將在這次危機后顯得尤為重要。當前形勢下，地方政府應(yīng)借此產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和升級的時機進行深刻反思。在可能到來的產(chǎn)能過剩時代，思考未來的城市發(fā)展布局規(guī)劃。過去，不少地區(qū)政府通過招商引進低端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)，從而造成城市開發(fā)區(qū)土地產(chǎn)出低、土地利用率低，這種方式應(yīng)該拋棄，轉(zhuǎn)而研究真正適合本地發(fā)展的高附加值產(chǎn)業(yè)的需求。在分析各個城市自身的比較優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，遵循產(chǎn)業(yè)鏈延伸、差異化競爭和產(chǎn)業(yè)更新的三大原則，探討切實可行的城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑。 
    同時，在城市規(guī)劃布局上應(yīng)進行積極調(diào)整，加大對未來前沿產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究，打造功能更加明確、定位更加清晰的產(chǎn)業(yè)園，設(shè)計先進、合理的園區(qū)管理模式，徹底改變過往那種城市規(guī)劃只重空間形態(tài)、功能與產(chǎn)業(yè)研究不夠的局面。 
    實現(xiàn)城市群經(jīng)濟一體化和整體產(chǎn)業(yè)升級
    作為中央政府重大財政刺激舉措之一的2萬億的鐵路投資計劃，預(yù)計將進一步改變中國城鎮(zhèn)發(fā)展格局。其中，以京滬高鐵為代表的高速鐵路和城際鐵路建設(shè)，將帶來不少產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的機會。舒適高效的現(xiàn)代化鐵路建設(shè)和鐵路公交化的進程，將極大拓寬各經(jīng)濟圈內(nèi)不同類型城市的商貿(mào)和服務(wù)業(yè)發(fā)展空間，推動大城市的智力資源向沿線城市擴散，區(qū)域經(jīng)濟一體化將在城市群的分工與合作中進一步深化。 
    以日本新干線建設(shè)為例，建成后的新干線迅速拉動了名古屋的汽車產(chǎn)業(yè)帶、京都的電子通訊產(chǎn)業(yè)帶。在1975年新干線從大阪進一步延伸到九州后，岡山、廣島、大分乃至福岡、熊本等沿線地帶的工業(yè)布局迅速發(fā)生變化，汽車、機電、家用電器等加工產(chǎn)業(yè)和集成電路等尖端產(chǎn)業(yè)逐步取代了傳統(tǒng)的鋼鐵、石化等產(chǎn)業(yè)，促進了日本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。通向仙臺、巖手的東北新干線1982年開始運行后，沿線城市的人口和企業(yè)分別增加30%和45%，地方財政收入明顯增加。 
    推行生態(tài)城市建設(shè)，優(yōu)化城市土地儲備模式
    度過了泡沫經(jīng)濟期，快速城鎮(zhèn)化和城市建設(shè)無序化的發(fā)展模式定將終結(jié)。中國新城市化發(fā)展模式，應(yīng)順應(yīng)綠色生態(tài)、節(jié)能環(huán)保的大趨勢。生態(tài)城市的建設(shè)應(yīng)以緊湊為原則，通過新型的垃圾處理方法、水循環(huán)、維持動植物生態(tài)鏈、綠色交通、節(jié)能建筑等一整套生態(tài)城市舉措的應(yīng)用，有效拉動新能源、新材料等生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品的新興市場，進而推動整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和調(diào)整。 
    近兩年推行的土地儲備制度，曾是各個城市借助土地資源迅速發(fā)展的啟動器。這種政府一級收儲、二級市場公開運作的模式，在新區(qū)開發(fā)和城市郊區(qū)化進程中非常有效。但在中國的城市經(jīng)濟增長進入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的階段，在以“緊湊城市”發(fā)展理念推動城市發(fā)展時，應(yīng)更多考慮老城改造遭遇的模式困境。由于拆遷難的問題日益凸現(xiàn)，過往那種狂飆突進的城市化運動將迅速減緩，因此，如何調(diào)動社會資源優(yōu)化土地儲備，如何設(shè)計更好的模式推動城市更新，已成為迫在眉睫的重要課題。