2009年我國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，注定將呈現(xiàn)一種錯(cuò)綜復(fù)雜的局面。
    受國際金融危機(jī)和我國經(jīng)濟(jì)深層次矛盾的影響，2009年我國的經(jīng)濟(jì)增長不可能一帆風(fēng)順，對(duì)于將要遇到的困難，我們應(yīng)當(dāng)做好各方面的準(zhǔn)備。而另一方面，在各項(xiàng)強(qiáng)有力的政策作用下，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一些先行指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的跡象，我們完全有信心率先擺脫全球金融危機(jī)的不利影響，獨(dú)自闖出一片廣闊的天地。
    如何走出金融危機(jī)的陰影？2009年，我國的行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將會(huì)怎樣？弄清了這些問題，我們就能夠把握住經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的先機(jī)，我們的信心也就有了可靠的來源。這里，我們選取了一些有代表性的行業(yè)，對(duì)這些行業(yè)未來的走勢(shì)加以分析，希望找出上述問題的答案。
    1998年住房制度改革之后，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了"黃金十年"，雖然自2003年就開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，卻硬是持續(xù)繁榮至2008年上半年。在內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)調(diào)整、宏觀調(diào)控、自身周期的綜合作用下，從2007年第四季度開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)初現(xiàn)調(diào)整跡象，但一直僵持到2008年第三季度，全國房市才快速步入下行軌道。那么，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)將會(huì)怎樣呢？記者與上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭進(jìn)行了交流探討。
    楊紅旭分析說，首先，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍難以擺脫外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。由于國際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐，世界各國都受到波及，歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重。雖然國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的基本面比主要發(fā)達(dá)國家要好一些，但國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行已成定局，股市、房市皆低迷，實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦萎靡不振，企業(yè)效益下滑，全國將在2009年為經(jīng)濟(jì)增長"保八"而奮斗。因此，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下，2009年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)必然也會(huì)同步下行。
    決定房市走勢(shì)的另一個(gè)重要因素是國家救經(jīng)濟(jì)、救房市的政策措施。應(yīng)當(dāng)說，去年10月份以來中央和地方政府救經(jīng)濟(jì)、救房市的態(tài)度是鮮明的，力度還在不斷增加中，那么，是否意味著2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)因此會(huì)觸底反彈，步入下一輪增長周期呢？楊紅旭認(rèn)為，政策利好難以在2009年迅速轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)回暖的實(shí)效。原因很簡單，絕大部分政策其效力顯現(xiàn)都需要一個(gè)過程，存在滯后期。任何一次調(diào)控，都需要經(jīng)歷幾年，出臺(tái)的諸多政策才會(huì)收到顯著成效。比如，上次房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控從2004年開始，直到2007年才見效。
    從周期性規(guī)律來看，房市周期基本與經(jīng)濟(jì)周期同步。他表示，改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)周期，若按前兩次規(guī)律，2011年至2012年將有可能邁入新的增長期。另外，對(duì)比1998年和2008年中央兩次救經(jīng)濟(jì)，可以發(fā)現(xiàn)二者面臨的外部環(huán)境和采取的措施有許多相似之處，但1998年GDP增速卻沒能守住8%的關(guān)口，降至7.8%，1999年進(jìn)一步下滑至7.6%。由此可以推測(cè)，2009年GDP增長必然繼續(xù)下滑，能否保住8%，形勢(shì)并不樂觀；2010年經(jīng)濟(jì)增長會(huì)有所回暖，但很難迅速進(jìn)入下一輪增長期。由此，我們可以大致推測(cè)，本輪中央救經(jīng)濟(jì)，雖然力度很大，但也很難在兩年內(nèi)顯著提升經(jīng)濟(jì)，2009年至2010年，我國經(jīng)濟(jì)基本上會(huì)在低部調(diào)整。
    由于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期基本與宏觀經(jīng)濟(jì)同步，有時(shí)會(huì)稍微提前一段時(shí)間，因此，楊紅旭認(rèn)為，2009年中國房市仍然繼續(xù)下滑，市場(chǎng)底部極有可能出現(xiàn)在2010年，其后會(huì)維持1年至2年的小幅上行加盤整的態(tài)勢(shì)。當(dāng)然，房市回暖的時(shí)間節(jié)點(diǎn)還跟政府救市的力度有關(guān)，如果2009年中央和各地政府持續(xù)加大救市力度，則不排除市場(chǎng)在2009年下半年見底的可能性，但總體來說，這種可能性較小。
    從成交量上判斷，盡管部分城市已經(jīng)出現(xiàn)成交量"超跌"現(xiàn)象，但我國住房需求的基本面沒有大的改變，一方面投資和投機(jī)需求大幅萎縮，而另一方面以首次置業(yè)和二次改善為目的的自住需求依然大量存在，正是這些需求將使2009年成交量維持在低位盤整的狀態(tài)，不可能在2008年下半年這樣的低位基礎(chǔ)上繼續(xù)大幅下跌。 
    不過，楊紅旭判斷價(jià)格走勢(shì)卻沒那么樂觀。目前，全國房價(jià)并未明顯下跌，2008年12月70個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù)同比增幅為-0.4%，說明房價(jià)水平僅僅是回到一年前。也正因如此，新年前國務(wù)院才在《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》中引導(dǎo)開發(fā)商調(diào)整價(jià)格。他預(yù)計(jì)，2009年全國房價(jià)將保持下跌的總趨勢(shì)，2010年到底的可能性更大。以美國房價(jià)走勢(shì)為參考，美國標(biāo)普公司的十大城市房價(jià)指數(shù)2006年6月達(dá)到最高點(diǎn)，其后開始回落，2008年10月環(huán)比下跌2.1%，同比下跌為19.1%，比2006年6月最高點(diǎn)下降24.86%。而目前我國70個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù)同比剛剛由正增長變?yōu)樨?fù)增長，房價(jià)泡沫遠(yuǎn)未完全消除。
    考慮到以上因素，楊紅旭相信，2009年必然還會(huì)有新的救市政策出臺(tái)，并且房地產(chǎn)宏觀調(diào)控性質(zhì)將在2009年發(fā)生質(zhì)變。他說，從2004年至2008年上半年，屬于緊縮型調(diào)控，從2008年下半年開始，屬于對(duì)緊縮型調(diào)控松綁，這種放松行為估計(jì)到2009年上半年結(jié)束，從2009年下半將轉(zhuǎn)為擴(kuò)張型調(diào)控，政策力度會(huì)更強(qiáng)更大。
    楊紅旭預(yù)測(cè)，2009年可能出臺(tái)的調(diào)控政策會(huì)包括以下幾個(gè)方面。一是稅收環(huán)節(jié)，二手房交易環(huán)節(jié)的稅收還有減免空間，營業(yè)稅還能再降，個(gè)人所得稅可能暫免，契稅還可以更低，更歷害的可能是購房抵扣個(gè)人所得稅，歷史上部分城市曾執(zhí)行過，上海1998年至2003年間執(zhí)行效果就非常好。二是信貸環(huán)節(jié)，二套房貸政策肯定會(huì)繼續(xù)放松，國務(wù)院已把這項(xiàng)權(quán)力下放給商業(yè)銀行，而絕大部分自住貸款都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，出于競(jìng)爭(zhēng)需要，商業(yè)銀行會(huì)從寬發(fā)放。對(duì)于開發(fā)貸款，也會(huì)適當(dāng)放松。三是針對(duì)中低收入家庭購房實(shí)行貸款貼息，國外實(shí)行的較多，上海也曾有嘗試。四是購房入戶，部分城市已在嘗試。五是"70/90"政策可能放松，給開發(fā)商更大自由度。六是在土地出讓、管理、銷售方面，給予開發(fā)商優(yōu)惠政策。