實例四

    某市在其市區(qū)東部有一工廠，由于污染擾民而外遷，其原址12.0ha用地依據(jù)城市規(guī)劃改為居住區(qū)。因其區(qū)位較好，外商愿以優(yōu)惠條件受讓，后經(jīng)該廠研究選中一家外商實施合資開發(fā)居住區(qū)。

    評析：這是一個改變用地性質(zhì)又進行合資開發(fā)建設的實例。中外雙方如何合資，城市規(guī)劃行政主管部門可以不去管它，自有主管部門過問。首先，城市規(guī)劃行政主管部門要掌握用地性質(zhì)只能是開發(fā)居住區(qū)；其次，根據(jù)城市規(guī)劃要求提出規(guī)劃設計條件，列入他們之間的合同或協(xié)議；第三，其合資的合同或協(xié)議是否得到有關(guān)主管部門批準；每四，其開發(fā)項目是否經(jīng)計劃行政主管部門立項；第五，合資開發(fā)是否進行了中國法人的注冊，有無批準證書，是否已明確了項目經(jīng)營法人。這些條件均已具備，城市規(guī)劃行政主管部門可以接受項目經(jīng)營法人對建設用地規(guī)劃許可證的申請。

    實例五

    某市位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一個鄉(xiāng)，擬在現(xiàn)為0.5ha養(yǎng)雞場的規(guī)劃村鎮(zhèn)建設用地上，改為建設一所敬老院，建筑面積4000平方米，2-3層主要為供老人的住宿、食堂、活動室、醫(yī)療保健室等，還有一些工作人員用房。此建設項目經(jīng)區(qū)計委立項并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門選址確認。

    評析：像這類鄉(xiāng)里為村民辦實事的建設項目現(xiàn)在逐漸多了起來。利用集體土地為集體謀福利，將集體企業(yè)改為集體事業(yè)，其土地使用性質(zhì)改變了，但其土地的集體所有性質(zhì)并未改變。這種土地使用性質(zhì)改變要不要辦理建設用地規(guī)劃許可證？只要該土地在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)而且進行建設活動，應該辦理建設用地規(guī)劃許可證，并對其建設也應該提出規(guī)劃設計條件，審查其建設方案。不能因為農(nóng)村在自有土地上進行建設，城市規(guī)劃行政主管部門不去管它。這與養(yǎng)雞場改為果樹基地或變?yōu)轲B(yǎng)魚場之類的情況不同，那是農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，與城市規(guī)劃行政主管部門無關(guān)�，F(xiàn)在是將養(yǎng)雞場改為敬老院，有建設活動，又在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，就與城市規(guī)劃行政主管部門的職能有關(guān)了，不但應核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，還應核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。如果該鄉(xiāng)不辦理“兩證”，那就是違法了，城市規(guī)劃行政主管轄部門理應去查處。

    實例六

    以農(nóng)業(yè)項目配套設施的名義，XXX林科農(nóng)業(yè)有限公司未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準，沒有辦理征地和建設手續(xù)，投資建設家庭農(nóng)場，建設地點是XX城市郊區(qū)原來是一片莊稼地，家庭農(nóng)場包括別墅、種菜大棚、車庫、鍋爐房等設施，銷售對象是城市中高收入的居民，租賃期限為50年，租賃費用每套設施在80萬元到100萬元人民幣，一次付清。一期別墅已經(jīng)大部分售出，經(jīng)調(diào)查核實，這一項目并不具備任何房地產(chǎn)手續(xù)。

    評析：雖然該項目表面上不是房地產(chǎn)項目，搞所謂的出租，但實際上從其租賃期限、項目內(nèi)容和開發(fā)規(guī)模來看，無疑屬于非農(nóng)建設，是變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，是繞過有關(guān)審批手續(xù)、超越規(guī)劃管理權(quán)限、擅自占用良田的違法建設。該市規(guī)劃監(jiān)察執(zhí)法大隊會同項目所在鎮(zhèn)政府對“XX家庭農(nóng)場”勒令停工，限期拆除174棟違法別墅。從上述例子可以看到，當前在城市郊區(qū)，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)打著“新農(nóng)村建設”“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整”等旗號與開發(fā)商合作，大肆兜售。這類新的違法建設項目產(chǎn)生的原因主要有三個：一是巨額利潤的誘惑，目前近郊和遠郊地區(qū)包括住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)市場需求仍然很大，把違法占地建設的別墅、公寓當做商品房出售可以獲得世大的利潤；二是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)村負責人從眼前利益出發(fā)，慫恿支持違法建設項目，給予越權(quán)審批，助長了違法建設的發(fā)生；三是規(guī)劃法制意識淡薄，認為違反了規(guī)劃法規(guī)頂多罰點款而已。