資本資產(chǎn)定價(jià)模型

    由上述投資組合理論引伸出來(lái)的資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CapitalAsset Pricing Model）便能更好地分析這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系。資

    本資產(chǎn)定價(jià)模型與公式]）（[）（fmjfjrrErrE.+=β的意義是一致的，在該模型分析下，一個(gè)投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益率等于

    市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上這項(xiàng)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)（這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合）乘以該項(xiàng)目的市

    場(chǎng)收益率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。很巧合，這個(gè)概念與房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)中有關(guān)折現(xiàn)率的其中一個(gè)選擇標(biāo)準(zhǔn)，即機(jī)會(huì)成本標(biāo)準(zhǔn)，十

    分相似。基于這個(gè)原因，我們可以進(jìn)一步把這一分析方法應(yīng)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

    在房地產(chǎn)投資評(píng)估的過(guò)程中，一個(gè)影響很大但又很難確定的因

    素是折現(xiàn)率。一些影響開發(fā)利潤(rùn)的因素如建筑成本、銀行貸款利率等，基本上都可以從市場(chǎng)資料推算出來(lái)，但折現(xiàn)率的確定卻比較困

    難。有時(shí)，估價(jià)師會(huì)采用銀行貸款利率，但這個(gè)方法并不準(zhǔn)確，因?yàn)殡m然銀行貸款利率代表了投資者所需要的最低收益水平，但如果

    投資者所獲得的收益僅能支付銀行的貸款利息，則投資者就失去了投資的積極性。

    確定折現(xiàn)率的理想的方法是采用機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂機(jī)會(huì)成本，是資本在某一段時(shí)間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)

    會(huì)的收益。這個(gè)收益差不多等于上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益，例如國(guó)家債券的收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應(yīng)至少等于這個(gè)

    機(jī)會(huì)成本再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬（Risk Premium）。假設(shè)整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是

    7.57.98.38.79.19.59.919861987198819891990199119921993199419951996199719981999

    商場(chǎng)

    貨倉(cāng)

    寫字樓

    公寓

    0.4，那么，房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率按上述公式的分析

    應(yīng)為：

    R=10%+0.4×（20%-10%）=14%

    新西蘭的布朗教授（G.R.BROWN）曾經(jīng)把這種分析應(yīng)用到不同房地產(chǎn)子市場(chǎng)來(lái)測(cè)算它們的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。他首先假設(shè)了在1984年英

    國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整體投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.2，通過(guò)回歸模型，他計(jì)算出各子市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益）為：零售商業(yè)用房1.16、寫字樓0.87、工業(yè)物業(yè)0.69.

    風(fēng)險(xiǎn)最大的是零售商業(yè)用房，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)現(xiàn)象。這是因?yàn)榱闶凵虡I(yè)用房對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化的反應(yīng)是最快和最

    大的。

    由于資本資產(chǎn)定價(jià)模型是基于整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的變化而做出分析的，上述的這些系數(shù)也要分別乘以房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)而轉(zhuǎn)

    化為個(gè)別子市場(chǎng)相對(duì)于整體投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。結(jié)果如下：零售商業(yè)用房0.23、寫字樓0.17、工業(yè)物業(yè)0.14.

    通過(guò)這個(gè)模型的計(jì)算，再假設(shè)新西蘭當(dāng)時(shí)的國(guó)家債券的收益率是9%，則可測(cè)算出每一個(gè)子市場(chǎng)應(yīng)利用的折現(xiàn)率為：零售商業(yè)用

    房11.07%、寫字樓10.53%、工業(yè)物業(yè)10.26%.

    以上很粗略地介紹了從宏觀的角度來(lái)分析整體投資市場(chǎng)在不同投資組合條件下的具體表現(xiàn)。并借助這些投資學(xué)的理論，對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行了分析。