㈡ 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

    在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在

    擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時(shí)間（例如每年）所獲得的租金（或等效租金），二是在轉(zhuǎn)售時(shí)所實(shí)現(xiàn)的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)，這一點(diǎn)與空間市場(chǎng)是不同的。房地產(chǎn)資產(chǎn)

    市場(chǎng)中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機(jī)構(gòu)投資者，新增供給的來源則是新建的建筑物數(shù)量。

    ㈢ 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

    房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)是緊密聯(lián)系在一起的。空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)

    資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求；同時(shí)，空間市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一種均衡狀態(tài)，在這個(gè)狀態(tài)下，租金和價(jià)格

    都不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉(zhuǎn)瞬即逝的，在大部分時(shí)間

    上市場(chǎng)都處于一種不均衡的狀態(tài)中，但總是在向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)。

    例如，當(dāng)人口增長(zhǎng)或收入水平提高時(shí)，居民對(duì)空間的需求就會(huì)上升，而空間市場(chǎng)上的供給并不能迅速增加，供不應(yīng)求導(dǎo)致租金上升。租金的上升使房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的收益率水平提高，房地產(chǎn)資產(chǎn)

    的價(jià)格也隨之提高。從而刺激房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的活躍，使開發(fā)量超過滅失量，資產(chǎn)存量增加，從而滿足空間市場(chǎng)新增的需求，這就達(dá)到了一個(gè)新的均衡狀態(tài)。

    二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

    由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)或產(chǎn)生了對(duì)商業(yè)、居住和服務(wù)設(shè)施的空間需求，從而帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起。因此從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)業(yè)的

    發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定的。從一個(gè)較長(zhǎng)的歷史時(shí)期來看，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展體現(xiàn)為周期性的運(yùn)動(dòng)。相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在周期循環(huán)特性。

    ㈠ 房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

    房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。

    ㈡ 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

    影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵；市場(chǎng)信息的不充分、導(dǎo)致從供需

    兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯 （time-lag）；生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響，如追漲不追跌、一窩蜂的投機(jī)或非理性預(yù)期；政策

    因素的影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制；政治沖擊，如社會(huì)政治動(dòng)蕩；制度因素的影響，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價(jià)制度的健全程度等；生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。

    ㈢ 傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

    傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括：在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)正常運(yùn)作，且這種平衡性會(huì)持續(xù)一定的時(shí)期；在

    此時(shí)期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的利潤(rùn)預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的

    周期性，且不同周期之間的時(shí)間差異和投資回報(bào)差異微乎其微。根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我

    修正的模式。在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過程。具體包括的階段是：確認(rèn)對(duì)新入住空

    間的需求，促使新建筑產(chǎn)生；受到新建筑的刺激而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張；經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張進(jìn)一步刺激新建筑；新建筑超過空間需求；導(dǎo)致超

    額建筑；調(diào)整，因需求減少而導(dǎo)致新建筑活動(dòng)劇烈減緩；復(fù)蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑；回復(fù)到空間市場(chǎng)供需均衡狀況；經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張導(dǎo)致對(duì)新建筑需求的增加；確認(rèn)對(duì)新入住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。供給增長(zhǎng)率=需求增長(zhǎng)率供給停止或很低，需求有增長(zhǎng)趨勢(shì)，租金增長(zhǎng)率仍下滑，空置率有下降趨勢(shì)