㈣ 分析房地產(chǎn)周期運動的新觀念

    上述傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論在政治、經(jīng)濟(jì)狀況基本穩(wěn)定或預(yù)期穩(wěn)定的情況下，是有效的。但是，眾所周知，均衡是瞬間的狀態(tài)，不均衡才是真實的、永續(xù)的。因此，建立在市場均衡前提下的傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論在實踐中不可能得到廣泛的應(yīng)用。從現(xiàn)代房地產(chǎn)周

    期研究的結(jié)論來看：經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系；就業(yè)機(jī)會增加與空間需求也不再同比增長；經(jīng)濟(jì)活動的擴(kuò)張不再立即絕對導(dǎo)致新建筑增加（如經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不會立即導(dǎo)致新建筑產(chǎn)生）。在一穩(wěn)定可預(yù)測的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，了解長期、未來力量及其內(nèi)涵相對來說并

    不十分重要，但在不確定、不連續(xù)且正處于轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，必須強(qiáng)調(diào)對未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去作預(yù)測。

    ㈤ 房地產(chǎn)市場的自然周期

    不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場機(jī)制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需求平衡點

    （從供給的角度來說，在這個平衡點上允許有一定數(shù)量的空置），盡管不能精確地確定平衡點的位置，但專家認(rèn)為，從歷史多個周期變

    化的資料中計算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點。從供需相互作用的特性

    出發(fā)，房地產(chǎn)市場自然周期可分為四個階段（圖2-2）：

    ⑴ 自然周期的第一個階段始于市場周期的谷底。由于前一時

    期新開發(fā)建設(shè)的數(shù)量過多或需求的負(fù)增長導(dǎo)致了市場上供給過剩，所以谷底的空置率達(dá)到了峰值。通常情況下，市場的谷底出現(xiàn)在前一個周期中過量建設(shè)停止的時候。凈需求的增長將慢慢吸納先前過

    剩的供給，推動市場逐漸走出谷底。這時供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機(jī)性開發(fā)建設(shè)項目出現(xiàn)。隨著存量房地產(chǎn)被市

    場吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩(wěn)定狀態(tài)過渡到增長狀態(tài)。隨著這個市場復(fù)蘇階段的繼續(xù)，對于市場復(fù)蘇和增長的預(yù)期又會使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場最后達(dá)到供需平衡。、

    圖 2-2 房地產(chǎn)市場的自然周期

    ⑵ 在自然周期的第二階段（增長超過了平衡點），需求繼續(xù)以

    一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，

    直至達(dá)到一個令開發(fā)商覺得開始建設(shè)新項目有利可圖的水平。在這個階段，如果能獲得項目融資，會有一些開發(fā)商開始進(jìn)行新項目的

    開發(fā)。此后，需求的增長和供給的增長將會以一個大致相同的速率保持相當(dāng)長的一段時間，令總體市場緩緩攀升，這個過程可能像爬

    山那樣遲緩。當(dāng)?shù)竭_(dá)該周期的峰值點，即供求增長曲線上的"轉(zhuǎn)折長期平空置率水平

    下降

    上升

    需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率下降

    需求繼續(xù)上升，開始新的建設(shè)，但需求增長比供給快，空置率仍下降，租金增長率上升點"時，需求增長的速度開始低于供給增長速度。

    ⑶ 自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點，此時由于房地產(chǎn)空

    置率低于合理空置率，所以看起來市場情況還不錯。此時，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。

    由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項目在市場上競爭租客；租金上漲趨勢減緩甚至停止。當(dāng)市場參與者最終認(rèn)識到市場開始轉(zhuǎn)

    向時，新開工的開發(fā)建設(shè)項目將會減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導(dǎo)致的供給高速增長，推動市場進(jìn)入自然周期運動的第四階段。

    ⑷ 自然周期的第四階段始于市場運行到平衡點水平以下，此

    時供給高增長，需求低增長或負(fù)增長。市場下滑過程的時間長短，取決于市場供給超出市場需求數(shù)量的大小。在該階段，如果物業(yè)租

    金缺乏競爭力或不及時下調(diào)租金的話，就可能很快失去市場份額，租金收入甚至?xí)�降到只能支付物業(yè)運營費用的水平。物業(yè)的市場流

    動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價無市。該階段隨著新開發(fā)項目的停止和在建項目的陸續(xù)竣工而最后到達(dá)市場自然周期的谷底。

    ㈥ 房地產(chǎn)市場的投資周期

    在市場經(jīng)濟(jì)條件下，資本流動對房地產(chǎn)市場自然周期的許多外部因素有著重大的影響。因此，如果沒有資本流的影響，就不可能

    產(chǎn)生房地產(chǎn)市場自然周期。由于房地產(chǎn)交易在很大程度上存在著私密性，所以房地產(chǎn)市場信息與資本市場信息相比非常不完全，致使

    典型的資本市場投資者很難及時準(zhǔn)確地把握房地產(chǎn)市場。此外，單宗房地產(chǎn)投資往往數(shù)額巨大，房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性也相對較差。所

    以對房地產(chǎn)投資者來說，既有獲得巨額利潤的機(jī)會，也有被"套牢"的風(fēng)險。隨著自然周期的運動，投資于房地產(chǎn)市場上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動，形成投資周期。

    ⑴ 當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項目的開

    發(fā)建設(shè)。在這段時間，市場上只有可以承受高風(fēng)險的投資者。由于租金和經(jīng)營現(xiàn)金流已經(jīng)降到最低水平，存量房地產(chǎn)的價格達(dá)到或接

    近了最低點。承受不住財務(wù)壓力的業(yè)主或開發(fā)商會忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會被抵押權(quán)人收回拍賣。