㈣ 房地產(chǎn)泡沫的衡量

    我們可以從多個(gè)角度，來考察房地產(chǎn)市場(chǎng)上是否存在價(jià)格泡沫。從房地產(chǎn)泡沫的成因人手，"實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格"、"房地產(chǎn)價(jià)格

    增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率"、"房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)"、"房?jī)r(jià)收入比"、"個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增

    長(zhǎng)率"、"房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求"等指標(biāo)，都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。由于房地產(chǎn)泡沫總量的復(fù)雜性，很

    難用單一指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)上是否存在價(jià)格泡沫，因此國(guó)際上通常用綜合上述指標(biāo)構(gòu)造出的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，來反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫的程度，減少了主觀因素對(duì)有關(guān)結(jié)論的影響。

    第五節(jié) 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)

    政府合理確定自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的角色，著眼于建立市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則和監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行，是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施有效管理

    的關(guān)鍵。政府管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要職能，應(yīng)該是實(shí)施有效的宏觀調(diào)控和按市場(chǎng)發(fā)育程度建立清晰完備的法制系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的合法權(quán)益，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)作納入法制的軌道。

    一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則

    政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策也不例外。但由

    于房地產(chǎn)特殊的位置固定性、價(jià)值昂貴性和耐久性，對(duì)干預(yù)其發(fā)展的政策也具有相應(yīng)的特殊原則。

    ㈠ 目標(biāo)的確定性

    政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策必須有明確的目標(biāo)。政策的預(yù)評(píng)價(jià)首先要考察這些目標(biāo)的必要性和可行性；政策的后評(píng)價(jià)則要分析這

    些目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度、實(shí)際受益者是否與目標(biāo)受益者相吻合、是否有負(fù)面作用等。這些目標(biāo)通常包括：

    ⑴ 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。在任何時(shí)候，都有一個(gè)房地產(chǎn)存量來滿足當(dāng)前的生產(chǎn)生活需要。政府通常更關(guān)注新建

    商品房的入住情況，忽視存量房地產(chǎn)的空置問題；或?qū)�兩者的重視程度不匹配。這就很難使存量房地產(chǎn)資源發(fā)揮最大的效用。

    ⑵ 保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g。以住宅市

    場(chǎng)為例：長(zhǎng)期的住房政策必須有改善住房質(zhì)量的目標(biāo)，必須對(duì)家庭居住偏好（在住宅產(chǎn)權(quán)、類型、位置）加以考慮，政府應(yīng)允許超過需要數(shù)量的住宅剩余存在，因?yàn)榭罩米≌�作為住宅市�?chǎng)上的"蓄水池"，

    可為居民變更住所提供方便，迫使已不符合居住標(biāo)準(zhǔn)的住宅被及時(shí)淘汰，滿足部分家庭對(duì)擁有第二住所的需要。

    ⑶ 引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇。在選擇新建項(xiàng)目位置時(shí)，要考

    慮當(dāng)前不同類型物業(yè)的短缺情況、就業(yè)機(jī)會(huì)和物業(yè)需求的未來變化、當(dāng)前的基礎(chǔ)設(shè)施狀況和城市總體規(guī)劃的要求，以避免或減少新建項(xiàng)目空置。

    ⑷ 滿足特殊群體的需要。例如，在城市住宅建設(shè)中，某些家庭，如老人和殘疾人等，對(duì)住房有特殊的要求，政府必須有與之相

    關(guān)的政策，從建設(shè)、分配和使用等方面做出特殊安排，以滿足其住房需要；又例如，隨著新經(jīng)濟(jì)即知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，發(fā)展高新技

    術(shù)，就成為提高中國(guó)綜合國(guó)力的重要手段，因此對(duì)于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的土地，就需采取特殊的優(yōu)惠政策。

    ㈡ 政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性

    政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性，首先要求體現(xiàn)新舊政策的銜接。新的

    干預(yù)市場(chǎng)的政策必須建立在總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，而不是一味地全盤否定或沿襲舊政策；同時(shí)，還要緊緊圍繞政策的終極目標(biāo)，系統(tǒng)而全面地制定分階段的措施。

    其次，還要體現(xiàn)與相關(guān)政策的銜接配套。處在改革發(fā)展中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，有許多政策總量紛繁復(fù)雜。例如，土地使用制度改革政策，

    就牽涉到企業(yè)制度的調(diào)整、住房制度的改革；而住房制度的改革，更涉及到一系列相關(guān)制度如工資制度、人事制度、戶籍制度等的改革，可以說，住房制度的變革牽一發(fā)而動(dòng)全身。

    最后，還應(yīng)體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一。目前，我國(guó)正處于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段，社會(huì)成員的階層差異日益突現(xiàn)。

    從富裕階層到貧困階層的客觀存在和各階層人員觀念的差異，要求相應(yīng)的政策具備多元化的特征。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)有機(jī)的整體，要求政府政策必須完整統(tǒng)一，以利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

    ㈢ 政策的針對(duì)性和導(dǎo)向性

    政府除了制定宏觀的調(diào)控政策外，還必須針對(duì)不同類型物業(yè)的供給、分配和消費(fèi)途徑，制定具有針對(duì)性的具體政策。同時(shí)這種政策還要有明確的導(dǎo)向性，以幫助市場(chǎng)的參與者準(zhǔn)確把握自己的行為