㈣ 房地產泡沫的衡量

    我們可以從多個角度，來考察房地產市場上是否存在價格泡沫。從房地產泡沫的成因人手，"實際價格/理論價格"、"房地產價格

    增長率/實際GDP增長率"、"房地產價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)"、"房價收入比"、"個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增

    長率"、"房地產投資需求/房地產使用需求"等指標，都從某一個側面反映了房地產泡沫的程度。由于房地產泡沫總量的復雜性，很

    難用單一指標來衡量房地產市場上是否存在價格泡沫，因此國際上通常用綜合上述指標構造出的房地產泡沫指數(shù)，來反映房地產市場價格泡沫的程度，減少了主觀因素對有關結論的影響。

    第五節(jié) 政府對房地產市場的干預

    政府合理確定自己在房地產市場運行中的角色，著眼于建立市場運行規(guī)則和監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行，是政府對房地產市場實施有效管理

    的關鍵。政府管理房地產市場的主要職能，應該是實施有效的宏觀調控和按市場發(fā)育程度建立清晰完備的法制系統(tǒng)，保障房地產市場參與者的合法權益，使房地產市場的動作納入法制的軌道。

    一、政府干預房地產市場的原則

    政府政策應具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調、前瞻性和引導性。政府干預房地產市場的政策也不例外。但由

    于房地產特殊的位置固定性、價值昂貴性和耐久性，對干預其發(fā)展的政策也具有相應的特殊原則。

    ㈠ 目標的確定性

    政府干預房地產市場的政策必須有明確的目標。政策的預評價首先要考察這些目標的必要性和可行性；政策的后評價則要分析這

    些目標的實現(xiàn)程度、實際受益者是否與目標受益者相吻合、是否有負面作用等。這些目標通常包括：

    ⑴ 使存量房地產資源得到最有效的使用。在任何時候，都有一個房地產存量來滿足當前的生產生活需要。政府通常更關注新建

    商品房的入住情況，忽視存量房地產的空置問題；或對兩者的重視程度不匹配。這就很難使存量房地產資源發(fā)揮最大的效用。

    ⑵ 保證為各類生產生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g。以住宅市

    場為例：長期的住房政策必須有改善住房質量的目標，必須對家庭居住偏好（在住宅產權、類型、位置）加以考慮，政府應允許超過需要數(shù)量的住宅剩余存在，因為空置住宅作為住宅市場上的"蓄水池"，

    可為居民變更住所提供方便，迫使已不符合居住標準的住宅被及時淘汰，滿足部分家庭對擁有第二住所的需要。

    ⑶ 引導新建項目的位置選擇。在選擇新建項目位置時，要考

    慮當前不同類型物業(yè)的短缺情況、就業(yè)機會和物業(yè)需求的未來變化、當前的基礎設施狀況和城市總體規(guī)劃的要求，以避免或減少新建項目空置。

    ⑷ 滿足特殊群體的需要。例如，在城市住宅建設中，某些家庭，如老人和殘疾人等，對住房有特殊的要求，政府必須有與之相

    關的政策，從建設、分配和使用等方面做出特殊安排，以滿足其住房需要；又例如，隨著新經濟即知識經濟時代的到來，發(fā)展高新技

    術，就成為提高中國綜合國力的重要手段，因此對于高新技術產業(yè)發(fā)展所需要的土地，就需采取特殊的優(yōu)惠政策。

    ㈡ 政策的連續(xù)性與協(xié)調性

    政策的連續(xù)性與協(xié)調性，首先要求體現(xiàn)新舊政策的銜接。新的

    干預市場的政策必須建立在總結歷史經驗教訓的基礎上，而不是一味地全盤否定或沿襲舊政策；同時，還要緊緊圍繞政策的終極目標，系統(tǒng)而全面地制定分階段的措施。

    其次，還要體現(xiàn)與相關政策的銜接配套。處在改革發(fā)展中的中國經濟，有許多政策總量紛繁復雜。例如，土地使用制度改革政策，

    就牽涉到企業(yè)制度的調整、住房制度的改革；而住房制度的改革，更涉及到一系列相關制度如工資制度、人事制度、戶籍制度等的改革，可以說，住房制度的變革牽一發(fā)而動全身。

    最后，還應體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一。目前，我國正處于建立社會主義市場經濟的初級階段，社會成員的階層差異日益突現(xiàn)。

    從富裕階層到貧困階層的客觀存在和各階層人員觀念的差異，要求相應的政策具備多元化的特征。同時，房地產市場作為一個有機的整體，要求政府政策必須完整統(tǒng)一，以利于房地產市場的協(xié)調發(fā)展。

    ㈢ 政策的針對性和導向性

    政府除了制定宏觀的調控政策外，還必須針對不同類型物業(yè)的供給、分配和消費途徑，制定具有針對性的具體政策。同時這種政策還要有明確的導向性，以幫助市場的參與者準確把握自己的行為