⑴ 明確目標使用者群體。任何房地產(chǎn)產(chǎn)品，都是為滿足某一

    種特定類型的使用者設計生產(chǎn)的。借助市場研究和市場細分的結果，明確擬開發(fā)項目的潛在目標使用者群體。例如，對居住項目，

    目標使用者群體可能包括高收入階層、中等收入階層和低收入階

    層；對寫字樓項目，目標使用者則可能包括境內(nèi)或境外企業(yè)、大型或中小型企業(yè)、不同經(jīng)營類型或內(nèi)容的企業(yè)；對零售商業(yè)房地產(chǎn)項

    目，則可將消費者群體定位在高、中或低收入階層，也可以按照消費者的習慣或地域范圍定位。

    ⑵ 把握目標使用者的需求特征、消費偏好和可支付能力。每

    一類目標使用者群體，其需求特征、消費偏好和可支付能力都有很大的差異。例如住宅開發(fā)項目，目標使用者的生活習慣、家庭結構、

    受教育程度、職業(yè)特點、收入水平等，都從某一方面影響著其住宅

    需求特征、消費偏好和可支付能力。

    ⑶ 針對目標使用者群體設計。開發(fā)商或其市場分析、市場營銷人員對目標使用者群體特征的把握，要想真正體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品

    設計的圖紙上，還要與建筑師建立良好的溝通渠道，以便使設計師領會開發(fā)商的意圖。當然，為了占領市場，越來越多的建筑師也開始注重市場需求的分析研究。

    第五章 現(xiàn)金流量與資金時間價值

    內(nèi)容提要

    1、現(xiàn)金流量

    2、資金時間價值

    3、資金等效值與復利計算

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應考人員對資金時間價值及相關概

    念，復利計算公式、復利系數(shù)的掌握和運用程度。

    考試要求

    掌握：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，名義利率與實際利率的概念與

    相互關系，資金等效值的計算公式及其應用。

    熟悉：現(xiàn)金流量、資金時間價值、利息與利率、單利計息與復

    利計息的概念。

    房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是通過資本、勞動力、土地資源和管理技術等生產(chǎn)要素的投入，向社會提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務，

    并獲得相應的投資回報。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎，也是正確計算房地產(chǎn)投

    資項目經(jīng)濟效果評價指標的前提。為此，本章將重點介紹與之相關的現(xiàn)金流量、資金時間價值和資金等效值計算三方面的內(nèi)容。

    第一節(jié) 現(xiàn) 金 流 量

    一、現(xiàn)金流量的概念

    房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個方面進行考查。從物質(zhì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)開發(fā)活動表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、

    設備，消耗一定量的能源，通過對土地進行開發(fā)活動、使用各種建筑材料與建筑部件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的房地產(chǎn)

    商品。從貨幣形態(tài)上來看，房地產(chǎn)開發(fā)活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。

    對于一個特定的經(jīng)濟系統(tǒng)而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式（包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式）

    體現(xiàn)的資金流出或資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金

    流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入�，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱凈現(xiàn)金流量。

    經(jīng)濟活動的類型和特點不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通

    常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等。

    房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考查項目在不同運行模式或技術

    方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取最好的經(jīng)濟效果。