⑦競爭性項目的區(qū)域（競爭項目重新組合的區(qū)域）。

    ⑵ 物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響

    不同市場分析目的影響市場區(qū)域的確定。為政府宏觀市場管理進行市場分析，其市場區(qū)域就可以用行政區(qū)劃為界限；物業(yè)類型也

    影響市場區(qū)域的確定，甚至同類物業(yè)，由于其特征不同，市場區(qū)域的確定也會有所不同。如居住物業(yè)和休閑旅游物業(yè)的市場區(qū)域，就會有很大的差別。

    由于數(shù)據(jù)的限制，常被迫采用市、區(qū)等行政區(qū)域來確定市場區(qū)域，這種確定便于利用人口統(tǒng)計及其它各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但這種分區(qū)

    內的數(shù)據(jù)只能用于區(qū)域或某種物業(yè)類型的房地產(chǎn)市場分析，并不能用來進行具體開發(fā)項目層次的市場研究。要準確定義項目層次的市

    場區(qū)域，就必須實地考察該項目的地點和鄰里狀況，收集必要的數(shù)據(jù)，經(jīng)分析判斷后才能合理確定。

    二、房地產(chǎn)市場分析的內容

    ㈠ 宏觀因素分析

    房地產(chǎn)市場分析首先要就影響整個房地產(chǎn)市場的宏觀因素進行分析。投資者首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟特性，以確定區(qū)域整體

    經(jīng)濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。在這個過程中，要收集和分析的數(shù)據(jù)包括：國家和地方的國民生產(chǎn)總值及其增長速度、

    人均國內生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結構、居民收入、就業(yè)狀況、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結構、三

    資企業(yè)數(shù)量及結構、國內外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策（信貸規(guī)模與利率水平）等。

    投資者還要分析研究其所選擇的特定開發(fā)地區(qū)之城市發(fā)展與建設情況。例如某城市的鐵路、公路、機場、港口等對內對外交通設

    施情況，水、電、燃氣、熱力、通訊等市政基礎設施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展

    政策等。這方面的情況，城市之間有很大差別，甚至在同一個城市的不同地區(qū)之間也會有很大差別。例如上海市的浦東新區(qū)和浦西老

    市區(qū)，其政策條件、交通狀況、基礎設施狀況等就有很大的差別。

    地區(qū)的經(jīng)濟特征確定后，還必須對項目所在地域的情況進行分析，包括經(jīng)濟結構、人口及就業(yè)狀況、家庭結構、子女就學條件、

    地域內的重點開發(fā)區(qū)域、地方政府和其他有關機構對擬開發(fā)項目的態(tài)度等。

    ㈡ 市場供求分析

    房地產(chǎn)市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析一般要從以下幾個方面進行：

    ⑴ 供給分析

    ①調查房地產(chǎn)當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。具體內容包括：相關房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、

    已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等；短期新增供給數(shù)量的估計。

    ②分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。

    ③分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關市場區(qū)域內供求之間的數(shù)量差異。