計(jì)算項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，如果項(xiàng)目全部銷售，則等于總銷售收入扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當(dāng)項(xiàng)目用于出租時(shí)，為項(xiàng)目在整

    個(gè)持有期內(nèi)凈經(jīng)營(yíng)收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和�？備N售收入的計(jì)算方法，見(jiàn)第八章有關(guān)內(nèi)容。

    項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)實(shí)際支出的成本，在數(shù)值上等于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)

    用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、

    其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。具體估算方法，見(jiàn)第八章有關(guān)內(nèi)容。計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)價(jià)值和總開(kāi)發(fā)成本時(shí)，可依評(píng)估

    時(shí)的價(jià)格水平進(jìn)行估算，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)情況下，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入與成本支出受市場(chǎng)價(jià)格水平變動(dòng)的影響大致相同，使項(xiàng)目收入的增長(zhǎng)基本能抵消成本的增長(zhǎng)。

    開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)實(shí)際是對(duì)開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)。成本利潤(rùn)率一般與目標(biāo)利潤(rùn)率進(jìn)行比較，超過(guò)目標(biāo)利潤(rùn)率，則該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可接受的。目標(biāo)利潤(rùn)率水平的高低，與項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)

    Σ=

    。=+.

    bPttctiCPCI00）1（）（

    %100%100×=×。

    =

    TDCDPTDCTDCGDVPRC

    競(jìng)爭(zhēng)狀況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)度、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型以及貸款利率水平等相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅

    開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35% ~ 45%.成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)

    率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)始時(shí)一次投入。

    ⑵ 投資利潤(rùn)率

    投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單

    位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。對(duì)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的利潤(rùn)變化幅度較大的項(xiàng)目，應(yīng)計(jì)算經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，其

    計(jì)算公式為：

    利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入（含銷售、出租、自營(yíng)）-經(jīng)營(yíng)成本

    -運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-銷售稅金

    銷售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加

    項(xiàng)目總投資=開(kāi)發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營(yíng)資金

    投資利潤(rùn)率可以根據(jù)損益表中的有關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算求得。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判別項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。

    ⑶ 資本金利潤(rùn)率

    資本金利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目

    的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目投入的資本金或權(quán)益資本。資本金利潤(rùn)率的計(jì)算公式為：

    ⑷ 資本金凈利潤(rùn)率

    資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。其計(jì)算公式為：

    ⑸ 靜態(tài)投資回收期Pb'

    靜態(tài)投資回收期（Pb'），是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。一般以年表示，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

    來(lái)說(shuō)，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。其計(jì)算公式為：式中 Pb'——靜態(tài)投資回收期。

    靜態(tài)投資回收期可以根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，詳細(xì)計(jì)算公式為：

    Pb'=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量]

    上式得出的是以期為單位的靜態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的靜態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或3.75年。