2013二級建造師法規(guī)及知識必看重點:物權法
來源：考試大發(fā)布時間：2013-03-25
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1050 物權法（新增必考）
物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
立法目的：明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權。
注解：1）所有權是自己的 2）用益物體是他人的 3）擔保物權享有就擔保財產優(yōu)先受償的權利。
1051 掌握抵押權
抵押指債務人或第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債權人就是抵押權人。
1、可以在建工程為抵押物，抵押權自抵押登記時設立。
2、抵押財產的確定。（動產優(yōu)行受償權）
抵押財產自下列情形之一發(fā)生時確定：
�。�1）債務履行期屆滿，債權未實現(xiàn)；
�。�2）抵押人被宣告破產或者被撤銷；
�。�3）當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形；
（4）嚴重影響債權實現(xiàn)的其他情形。
3、抵押權對第三人的效力
1）買受人的效力（銀行不及買受人）
2）承租人的效力
訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗己登記的抵押權。
4、抵押權的放棄與順位的變更
抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。
債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
5、抵押權的實現(xiàn)與其他債權人的撤銷權
債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協(xié)議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。應當參照市場價格。
建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。
1052 掌握質權（動產或權利移交債權人）
為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產或權利移交給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)質權的情形，債權人有權就該動產或權利拍賣、變賣價款優(yōu)先受償。分為動產質押和權利質押。
1、質權人的權利和義務
權利：放棄質權
義務：不得擅自使用，處分質押財產；不得擅自轉質
2、出質人的權利
出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿后及時行使質權；質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。
出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠于行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任。
1053掌握留置權（動產）保管、運輸等合同
留置，是指債權人按照合同約定占有債務人的動產，債務人不按照合同約定的期限履行債務的，債權人有權依照本法規(guī)定留置該財產，以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償的擔保方式。
因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權，債務人不履行債務的，債權人有留置權。法律規(guī)定可以留置的其他合同，也適用留置的法律規(guī)定。
留置擔保的當事人包括：留置權人、留置人。其中，留置權人就是債權人，留置人就是動產被留置的債務人。
1、留置財產（不履行到期債物，留置已經合法占有的債權人的動產，并有權就該動產優(yōu)先受償。）
2、留置人的權利
�。�1）留置權人有權收取留置財產的孳息。
（2）同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優(yōu)先受償
3、留置權的實現(xiàn)
留置權人與債務人應當約定留置財產后的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協(xié)議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優(yōu)先受償。留置財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
1054 熟悉物權的設立、變更、轉讓和消滅
一、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅
1、登記生效（依法屬于國家所有的自然資源，所有權不登記）
2、登記與合同效力的關系（合同大于物權登記）
3、預告登記
當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
二、動產交付
（一）動產自交付生效，為了保護善意第三人的合法權益，未經登記，不得對抗善意第三人。
（二）動產物權生效的特殊情況
1）依法占有2）返還原物的權利代替交付3）約定生效
三、關于物權設立、變更、轉讓和消滅行為生效的其他規(guī)定
1、自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。（政府征收決定）
2、自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力（遺產）
3、自事實行為成就時發(fā)生效力（合法建造、拆除房屋）
1055 熟悉建設用地使用權
建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
�。ㄒ唬┙ㄔO用地使用權的設立
1、設立范圍
建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
2、設立方式
設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式
工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
�。ǘ┙ㄔO用地使用權人的權利和義務
1、權利
1）對建設用地上的物享有所有權
2）建設用地使用權的轉讓、出資、贈與、抵押權
3）獲得補償的權利（退還出讓金）
4）住宅用地期滿續(xù)期的權利
住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
2、義務（建設用地使用權證書）
1）履約 2）支付出讓金 3）不得改變土地用途 4）登記（設立、變更、注銷的義務）
1056 了解物權的保護
物權受到傷害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。物權的保護采取方式：
l）請求確認權利（歸屬內容）
2）請求返還原物（無權占有不動產和不動產）
2）請求排除妨礙、消除危險、（妨礙物權）
3）請求恢復原狀（不動產和動產毀損）
5）請求損失賠償（侵權，造成權利人損害）
注意判別各種情形。
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