建筑物的重新購建價格可采用方法

建筑物的重新購建價格可采用成本法、比較法來求取，或通過政府確定公布的基準(zhǔn)房屋重置價格扣除其中包含的土地價格后的比較修正來求取，也可以按照工程造價估算的方法來求取。具體又有下列4種方法：(1)單位比較法;(2)分部分項法;(3)工料測量法;(4)指數(shù)調(diào)整法。

(一)單位比較法

單位比較法是以建筑物為整體，選取與建筑物價格或成本密切相關(guān)得某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物得這種單位價格或成本，并對其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正類估算建筑物重新購建價格得方法。主要有單位面積法和單位體積法。另外，如停車場得比較單位通常為每個車位，旅館得比較單位通常為每個房間或床位，保齡球館的比較單位通常為每個球道。

單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟�期建成的類似建筑物的單位面積造價，對其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正(有關(guān)調(diào)整修正的內(nèi)容和方法類似于比較法)，然后乘以估價對象建筑物的面積來估算建筑物的重新購建價格。

例：某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價為1200元/㎡，則該建筑物的重新購建價格可估計為300×1200=36(萬元)。

在現(xiàn)實房地產(chǎn)估價中，往往將建筑物劃分為不同的建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級，制作不同時期的基準(zhǔn)重置價格表，以供求取某個具體建筑物的重置價格時使用

單位體積法與單位面積法相似，是根據(jù)當(dāng)?shù)亟�期建成的類似建筑物的單位體積造價，對其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，然后乘以估價對象建筑物的體積來估算建筑物的重新購建價格。這種方法適用于成本與體積關(guān)系較大的建筑物。

例：某建筑物的體積為500m3，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價為600元/m3，則該建筑物的重新購建價格可估計為500× 600=30(萬元)。

(二)分部分項法

分部分項法是以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物重新購建價格的方法。即先估算各個獨立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價格或成本，再相加。

在運用分部分項法估算建筑物的重新購建價格時，需要注意如下2點：(1)應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點使用計量單位;(2)不要漏項或重復(fù)計算，以免造成估算不準(zhǔn)。

(三)工料測量法

工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點時相應(yīng)的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法與編制建筑概算或預(yù)算的方法相似，即先估算工程量，再配上概(預(yù))算定額的單價和取費標(biāo)準(zhǔn)來估算。

工料測量法的優(yōu)點是詳實，缺點是費時費力并需有其他專家(如建筑師)的參與，它主要用于具有歷

史價值的建筑物估價。

(四)指數(shù)調(diào)整法

指數(shù)調(diào)整法是運用建筑成本(造價)指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的估算結(jié)果。