2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)實務(wù)考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)市場營銷的特征
來源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時間：2010-01-19 11:05:21
房地產(chǎn)市場營銷的特征
(一)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特征
房地產(chǎn)產(chǎn)品具有以下幾個特征：
1．開發(fā)周期長。
2．投入金額大，風(fēng)險性高
3．產(chǎn)品差異性大。
4．房地產(chǎn)產(chǎn)品具有不可移動性
【例題】 ： 房地產(chǎn)產(chǎn)品的特征（ ）。
A．開發(fā)周期長
B．費用高
C．產(chǎn)品差異性大
D．投入金額大，風(fēng)險性高
E．具有不可移動性
答案：A CDE
(二)房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)是指從事與房地產(chǎn)營銷活動相關(guān)的機(jī)構(gòu)的總稱。一般來說，（按照開發(fā)經(jīng)營活動順序）房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)大致包括以下幾類：
①投資咨詢機(jī)構(gòu)；
�、谑袌稣{(diào)研機(jī)構(gòu)
�、垌椖坎邉潤C(jī)構(gòu)
�、芤�(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)；
�、萁ㄖ┕C(jī)構(gòu)
�、薰こ瘫O(jiān)理機(jī)構(gòu)
�、咪N售代理、市場推廣機(jī)構(gòu)；
�、辔飿I(yè)管理機(jī)構(gòu)。
因此，它是一個多領(lǐng)域?qū)＜夜餐\劃的大工程。這些專家共同組成了房地產(chǎn)營銷的智力結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。
(三)房地產(chǎn)市場營銷的特征
(四)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場營銷活動中的工作
在房地產(chǎn)一級市場上，房地產(chǎn)市場營銷活動主要分為項目籌劃與地塊研究、產(chǎn)品設(shè)計與規(guī)劃、項目策劃與銷售三大階段。（實際上在第一階段經(jīng)紀(jì)人很少參與）
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計階段開始介入。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計階段的工作包括項目的市場定位(簡稱“項目定位”)、開發(fā)建議和工程施工監(jiān)理。項目定位的內(nèi)容有產(chǎn)品定位、客戶定位和形象定位。開發(fā)建議是指從市場角度對產(chǎn)品設(shè)計提出要求，是市場需求和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的橋梁，一般包括戶型、功能等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般不參與工程施工與監(jiān)理的工作，但應(yīng)就施工和銷售現(xiàn)場的協(xié)調(diào)提出建議，以保證銷售效果。
項目策劃與銷售階段的工作內(nèi)容包括項目定價、項目市場推廣和項目銷售。在項目定價中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要制定價目表、確定價格策略，并在銷售中根據(jù)實際情況進(jìn)行價格調(diào)整。市場推廣階段的工作有賣點挖掘、市場推廣費用分析和市場推廣組織。在項目銷售過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)制定銷售方案、細(xì)化銷售流程、控制銷售過程并進(jìn)行相應(yīng)的促銷工作。
在房地產(chǎn)二級市場上，交易雙方需要花費很多時間、精力去談判，達(dá)成協(xié)議。由于房地產(chǎn)商品的復(fù)雜性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的居間撮合有助于交易雙方明晰各自的權(quán)益，從而可以極大地降低交易風(fēng)險，提高效率，節(jié)省交易成本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)二級市場上主要從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃和其他房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作主要有尋找房源、市場推廣、居間撮合和過戶辦證等；在房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人同樣需要尋找房源、進(jìn)行市場推廣和居間撮合等活動。除了租賃和轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)二級市場上的業(yè)務(wù)還包括項目轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、代辦服務(wù)和投資顧問等
【例題】 ：在房地產(chǎn)一級市場上，房地產(chǎn)市場營銷活動主要分為（ �。╇A段。
A．工程監(jiān)理
B．項目籌劃與地塊研究、產(chǎn)品設(shè)計與規(guī)劃
C．產(chǎn)品設(shè)計與規(guī)劃
D．工程施工
E．項目策劃與銷售
答案： BC E
【例題】：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般在( )開始介入房地產(chǎn)的市場營銷活動。
A．產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計階段
B．項目的具體策劃與銷售階段
C．建筑施工階段
D．物業(yè)管理階段
答案：A
