第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀的含義及分類(掌握)

　　一、房地產(chǎn)紀紀的含義(掌握)

　　(一)經(jīng)紀的含義(掌握)

　　1.經(jīng)紀是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段而出現(xiàn)的促進商品交易的中介服務(wù)活動。

　　2.這種中介服務(wù)活動可以提高交易效率、降低交易成本，是一種有償?shù)慕?jīng)濟活動。

　　3.經(jīng)紀的完整定義可表述為：經(jīng)紀是經(jīng)濟活動中的一種中介服務(wù)活動，具體是指自然人、法人和其他經(jīng)濟組織通過居間、代理、行紀等服務(wù)方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的經(jīng)濟活動。

　　4.一般而言，經(jīng)紀服務(wù)最主要的方式有居間、代理、行紀三種。

　　(1)居間是指經(jīng)紀人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并向委托人收取傭金等經(jīng)紀服務(wù)費用的經(jīng)濟行為。

　　居間是經(jīng)紀行為中最原始的一種方式，其特點是經(jīng)紀人在撮合交易成功之前與委托人之間一般沒有明確的法律關(guān)系。

　　(2)代理是指經(jīng)紀人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人的名義與第三方進行交易，并由委托人承擔相應(yīng)法律責(zé)任的經(jīng)濟行為。

　　經(jīng)紀活動中的代理，是一種商事代理活動，即代理人根據(jù)與被代理人達成的經(jīng)紀合同關(guān)系，從事合同規(guī)定范圍、程度、時間的商品交易活動的行為。

　　代理活動中產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任由委托人承擔，經(jīng)紀人只收取委托人的傭金。

　　(3)行紀是指經(jīng)紀人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔規(guī)定的法律責(zé)任的經(jīng)濟行為。

　　1.行紀主要有以下兩個特征：一是經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀人可以以低于(或高于)委托人指定的價格買進(或賣出)，并因此增加報酬;

　　二是除非委托人不同意，對具有市場定價的商品，經(jīng)紀人自己可以作為買受人或出賣人。

　　2.從形式上看，行紀與自營很相似，但是除經(jīng)紀人自己買受委托物的情況外，大多數(shù)情況下經(jīng)紀人都并未取得交易商品的所有權(quán)，它是依據(jù)委托人的委托而進行活動。

　　即使經(jīng)紀人在行紀業(yè)務(wù)中可以介入買賣，但也應(yīng)以完成委托任務(wù)為主，不應(yīng)因介入買賣而改變中介本質(zhì)。

　　3.從事行紀活動的經(jīng)紀人擁有的權(quán)利較大，承擔的責(zé)任也較重。在通常情況下，經(jīng)紀人與委托人之間有長期固定的合作關(guān)系。

　　4.按經(jīng)紀活動服務(wù)市場不同，可將經(jīng)紀分為：房地產(chǎn)經(jīng)紀、保險經(jīng)紀、證券經(jīng)紀、期貨經(jīng)紀、演藝經(jīng)紀、體育經(jīng)紀人、農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀等。

　　5.在所有經(jīng)紀行業(yè)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人數(shù)最多，一般能占到八成。每一種經(jīng)紀活動都是一種專業(yè)化的服務(wù)活動，需要經(jīng)紀人充分了解其所在的專業(yè)市場或行業(yè)的信息，掌握其所要求的專業(yè)知識和技能。