(二)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)

　　房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展，是分工不斷深化的結(jié)果。在自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)流通具有自發(fā)演進(jìn)、不斷發(fā)展的過(guò)程，從而規(guī)定了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)生演進(jìn)的基本路徑。

　　房地產(chǎn)流通方式的演進(jìn)是沿著如何通過(guò)流通中的產(chǎn)權(quán)形式創(chuàng)新來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)動(dòng)的重構(gòu)這一方向發(fā)展的，而房地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)動(dòng)的重構(gòu)總是以有利于提高價(jià)值實(shí)現(xiàn)的可能性為宗旨的，它或者是通過(guò)價(jià)值支付時(shí)點(diǎn)的分散化，或者是通過(guò)價(jià)值支付主體的分散化，或者是將以上兩者結(jié)合。

　　在這一演進(jìn)過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部逐漸產(chǎn)生行業(yè)分化，將自發(fā)地形成資金和專(zhuān)業(yè)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)投資業(yè)(它們也是最主要的房地產(chǎn)出租人)，和為房地產(chǎn)投資業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)設(shè)施管理等細(xì)分行業(yè)。

　　房地產(chǎn)業(yè)從以生產(chǎn)環(huán)節(jié)(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))為主的“類(lèi)制造業(yè)”，轉(zhuǎn)化為真正意義上的服務(wù)業(yè)，從向社會(huì)提供有形的產(chǎn)品——房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)為提供“服務(wù)”——房地產(chǎn)的使用功能或者從事房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)活動(dòng)的人力資源及相關(guān)資源的使用功能。

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)將隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而在房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)越來(lái)越重要的位置。

　　目前在中國(guó)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)尚沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的統(tǒng)計(jì)，根據(jù)《第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》，2004年包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)僅占房地產(chǎn)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的1.43%、利潤(rùn)的3.80%(見(jiàn)表1—4)。而美國(guó)2002年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)就已占到房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)營(yíng)業(yè)收入的19.45%。這正是與美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的較高發(fā)展階段相關(guān)聯(lián)的。目前美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主體是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，即或者是主要由房地產(chǎn)的“物”來(lái)提供服務(wù)(房地產(chǎn)租賃)或者是主要由房地產(chǎn)業(yè)的“人”來(lái)提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)咨詢(xún)等)。而在由房地產(chǎn)業(yè)的“人”所提的服務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)所占的比重最高，2002年其營(yíng)業(yè)收達(dá)到房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)總收入的32.0l%。

　　2004年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)總額 表1-4