二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)直營(yíng)連鎖與特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式的比較

　　1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)直營(yíng)連鎖與特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式雖然都屬于連鎖經(jīng)營(yíng)，具有一定的共性，但兩者的差異也是非常明顯的。

　　2.直營(yíng)連鎖模式的優(yōu)點(diǎn)是：①由于所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一，加上直接行政管理的管理制度，這種模式的可控程度高，有利于制度的貫徹執(zhí)行;②信息搜集范圍擴(kuò)大，信息利用率高，在房源、客源不斷增加的同時(shí)提高了雙方的匹配速度，使得成交比例提高;③對(duì)員工的統(tǒng)一培訓(xùn)和管理，使業(yè)務(wù)水平提高，客戶信任度增大，競(jìng)爭(zhēng)能力相應(yīng)提高，同時(shí)，完善的培訓(xùn)體系和較大的發(fā)展空間可以留住很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

　　3.但是，當(dāng)直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展到較大規(guī)模時(shí)，其劣勢(shì)就逐漸顯現(xiàn)：由于直營(yíng)連鎖不僅是經(jīng)營(yíng)模式的克隆，還是資本的擴(kuò)張，每一家連鎖分店的擴(kuò)充，都是由總店直接投資，在企業(yè)發(fā)展到一定階段后，容易出現(xiàn)總店資金周轉(zhuǎn)不靈或虧損的情況，而且在跨區(qū)域擴(kuò)張的時(shí)候，還經(jīng)常出現(xiàn)時(shí)間、地域、地方法規(guī)、文化等方面的限制，企業(yè)發(fā)展逐漸緩慢;加上各直營(yíng)連鎖店的自主權(quán)力較少，積極性不高，也不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　4.相比之下，特許經(jīng)營(yíng)模式在這方面的優(yōu)勢(shì)非常明顯。對(duì)于特許人而言，可以不受資金的限制迅速擴(kuò)張，品牌影響可以迅速擴(kuò)大;在經(jīng)紀(jì)全球化的趨勢(shì)下，可以加快國(guó)際發(fā)展戰(zhàn)略;可以降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，集中精力提高企業(yè)的管理水平;由于加盟者是自負(fù)盈虧，在市場(chǎng)發(fā)生變化的情況下，加盟者承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)，降低了特許者的風(fēng)險(xiǎn)。

　　5.對(duì)加盟者而言，特許經(jīng)營(yíng)模式解決了他們?cè)谫Y金和經(jīng)驗(yàn)上的限制，且加盟，就可以得到一個(gè)已被實(shí)踐檢驗(yàn)行之有效的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)管理方法，以及一個(gè)價(jià)值很高的品牌的使用權(quán)，還可以得到特許者的指導(dǎo)和幫助，這些都將大大降低加盟者的投資創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn);由于自主權(quán)較多，能夠最大限度地發(fā)揮加盟商的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)新性，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　正是得益于特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式的上述優(yōu)勢(shì)，特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式在美國(guó)取得了驕人的業(yè)績(jī)：全美特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量?jī)H占房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總數(shù)的30%，但交易額達(dá)到了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)總交易額的60%左右。

　　6.但是，特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式對(duì)特許人的管理水平、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的制度環(huán)境和社會(huì)誠(chéng)信氛圍的有很高的要求。如果特許人沒(méi)有一套嚴(yán)密、高效的管理制度，或者管理水平的提升跟不上連鎖企業(yè)的發(fā)展速度時(shí)，容易造成整個(gè)體系的脫節(jié)和分散。

　　另一種情況是，當(dāng)特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的環(huán)境，如果該環(huán)境缺乏保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)體系，或者社會(huì)誠(chéng)信氛圍欠佳，就會(huì)出現(xiàn)特許人對(duì)加盟者的管理失控，輕則不能收到經(jīng)營(yíng)授權(quán)的正常收益，重則會(huì)由于少數(shù)加盟者的不規(guī)范經(jīng)營(yíng)而損害企業(yè)品牌價(jià)值。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的演進(jìn)

　　1.從主要發(fā)達(dá)國(guó)家(地區(qū))房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的歷史來(lái)看，早期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)大多以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的無(wú)固定場(chǎng)所、移動(dòng)式活動(dòng)為主，后來(lái)逐步出現(xiàn)了固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。在臺(tái)灣、香港地區(qū)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展到一定階段才出現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)店鋪。

　　2.從中國(guó)大陸地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展歷史來(lái)看，解放前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)也無(wú)固定場(chǎng)所。

　　3.改革開(kāi)放以后形成的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)都有了固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其中，以存量房經(jīng)紀(jì)為主的機(jī)構(gòu)，在港臺(tái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的示范效應(yīng)下，都采用了有店鋪的經(jīng)營(yíng)模式。

　　由于行業(yè)形成初期成立的企業(yè)絕大多數(shù)是小型企業(yè)，因而大多采用單店模式。

　　4.此后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)逐步壯大，從單店模式發(fā)展到區(qū)域性的小型直營(yíng)連鎖，即在城市某個(gè)區(qū)域內(nèi)設(shè)立多個(gè)分支機(jī)構(gòu)，進(jìn)行小規(guī)模的連鎖經(jīng)營(yíng)。在連鎖經(jīng)營(yíng)規(guī)模效應(yīng)的推動(dòng)下，企業(yè)逐漸發(fā)展為區(qū)域中型、區(qū)域大型直營(yíng)連鎖，甚至是跨區(qū)域大型直營(yíng)連鎖。

　　5.與采用單店模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相比，采用連鎖經(jīng)營(yíng)模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)更加注重內(nèi)部管理和品牌宣傳，所提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)在專業(yè)性、規(guī)范性、安全性上都有所提高，更能滿足中、高端客戶的需求。

　　6.近十年來(lái)，在我國(guó)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的特大城市，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的對(duì)象有兩個(gè)變化趨勢(shì)：一是購(gòu)房群體中高收入群體比重加大;二是投資性購(gòu)房客戶群體增加。

　　因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖經(jīng)營(yíng)模式獲得了良好的市場(chǎng)條件，得以快速發(fā)展。目前已出現(xiàn)了擁有500家以上經(jīng)紀(jì)門(mén)店的超大型連鎖經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

　　但是，一方面由于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的區(qū)域不平衡性，另一方面也由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)對(duì)象消費(fèi)偏好的差異性，單店經(jīng)營(yíng)模式以其低成本、價(jià)格回旋空間大的優(yōu)勢(shì)，在中小城市以及大緘市的低價(jià)位房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)著主要的市場(chǎng)份額。

　　7.從發(fā)達(dá)國(guó)家的情況看，鑒于特許經(jīng)營(yíng)模式的諸多優(yōu)勢(shì)，特許經(jīng)營(yíng)模式在20世紀(jì)70年代的美國(guó)一經(jīng)出現(xiàn)，便引起了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的普遍關(guān)注和初步發(fā)展;

　　但是，進(jìn)入90年代之后，特許經(jīng)營(yíng)模式迅猛發(fā)展的同時(shí)，由于行業(yè)內(nèi)邊際利潤(rùn)降低、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少、特許經(jīng)營(yíng)劣勢(shì)顯現(xiàn)，以及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所面臨的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的沖擊，使美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)始出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象：一方面是連鎖經(jīng)營(yíng)的大型、超大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，另一方面則是為數(shù)眾多的采用單店模式甚至單人模式的小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

　　而由于美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的有效，小型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在規(guī)范性方面并不一定輸于大型機(jī)構(gòu)，而且，得益于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織所提供的全行業(yè)信息共享資源(MLS系統(tǒng)服務(wù))和全面、系統(tǒng)的在職培訓(xùn)，小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)效率、人員素質(zhì)等方面也并不一定遜色于大型機(jī)構(gòu)。因此，多種經(jīng)營(yíng)模式長(zhǎng)期并存是必然的趨勢(shì)。