第二章 房地產基礎知識

    一、 房地產知識

    （一）房地產開發(fā)

    1.房地產開發(fā)公司類別及功能

    1）內 資（境內投資主體設立的）綜合性開發(fā)公司――可不斷開發(fā)新的項目

    項目公司――只為了一個項目或為多個特定房地產開發(fā)項目為經營目的公司，不再具備再開發(fā)資源。

    2）外 資（境外投資主體設立的，包括中外合資企業(yè)，中外合作企業(yè)）綜合性開發(fā)公司及項目公司

    2.按注冊資金區(qū)別等級

    一級：注冊資本不低于5000萬元；經營5年以上且連續(xù)5年建筑工程質量合格率

    達100%；近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相

    當的房地產開發(fā)投資額等；

    二級：注冊資本不低于2000萬元；經營3年以上連續(xù)3年建筑工程質量合格率達

    100%；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額等；

    三級：注冊資本不低于800萬元；經營2年以上連續(xù)2年建筑工程質量合格率達

    100%；房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；

    四級：注冊資本不低于100萬元；經營1年以上；已竣工的建筑工程質量合格率

    達100%等。

    （二）土地

    以往土地采用批租、招標、協議、拍賣方式，但自2002年1月1日起所有土地都要進行拍賣。

    土地的使用年限

    使用類型 年限

    居住 70年

    工業(yè) 50年

    教育、科技、文化、體育 50年

    辦公樓、綜合樓 50年

    旅游、娛樂 40年

    土地出讓金構成因素：

    地段等級、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關系

    （三）物業(yè)種類：

    商品房：有合法產權，購買后，能領取《國有土地使用證》及《房屋所有權證》或《房地產證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉讓、租賃權利。

    二手房：非開發(fā)商出售的、由房屋產權人或購買人轉讓的房產。包括已取得權證需要轉讓和尚未取得產權證需要轉讓的房產。包括私房、單位自管房、上市房改房等。

    經濟適用房：是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。

    房改房：職工居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房；按市政府規(guī)定的有關優(yōu)惠政策購買的公有住房。

    安居房：屬于經濟適用房一類。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。

    直管房：是指由政府接管、國家經租、收購、新建、擴建的房產（房屋所有權已正式劃撥單位的除外），大多數由政府房地產管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。

    自管房：是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產。