一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　二級及二級以下資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔建設(shè)面積25萬平方米以下的建設(shè)項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)主管部門確定，不得超越資質(zhì)范圍承擔開發(fā)項目。另外，各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須具備完善的質(zhì)量保證體系，商品銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。并且，從未 發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　例題：甲公司持有二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2006年4月，甲公司取得了某市市區(qū)一宗國有土地使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)高檔住宅小區(qū)，并取得城市房屋拆遷許可證，開始拆遷該宗土地上房屋。李某為拆遷范圍內(nèi)一幢房屋的所有權(quán)人。2006年8月，甲公司因與李某達不成拆遷補償協(xié)議，申請拆遷管理部門裁決。(2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

　　1.二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)應具備的條件包括( )。

　　A.注冊資本應在2000萬元人民幣以上

　　B.至少應有4名以上專業(yè)管理人員

　　C.近3年房屋建筑面積累計竣工 15萬㎡以上

　　D.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時間應在2年以上

　　答案：AC

　　解析：從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時間應在3年以上。

　　五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理

　　(一)管理機構(gòu)

　　國務院建設(shè)行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作;縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記實行分級審批

　　一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報國務院建設(shè)行政主管部門審批;二級及二級以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行動態(tài)檢查制度

　　對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或注銷資質(zhì)證書。企業(yè)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)由( )審批。

　　A.市人民政府 B.省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門

　　C.省、自治區(qū)、直轄市人民政府 D.國務院建設(shè)行政主管部門

　　答案：D

　　解析：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)由國務院建設(shè)行政主管部門審批，因此，應選D。

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理(熟悉)

　　一、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則

　　(1)確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求;按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應當統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

　　例題：確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合( )的要求。

　　A.土地利用總體規(guī)劃 B.年度建設(shè)用地計劃

　　C.城市規(guī)劃 D.房地產(chǎn)銷售計劃

　　E、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃

　　答案：ABCE

　　解析：根據(jù)"確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求"，因此，應選ABCE。

　　二、房地產(chǎn)開始項目建設(shè)用地使用權(quán)的取得

　　(一)建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓的方式取得。但法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外�？梢圆捎眯姓�劃撥形式取得土地使用權(quán)有以下兩種情形：

　　(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。

　　(2)1998年7月3日國務院發(fā)布的《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號)規(guī)定："經(jīng)濟適用住房建設(shè)應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應"。

　　注：1、《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地主要指特殊用地，包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

　　2、《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)[2008]3號)規(guī)定，今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使用。

　　3、原建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家統(tǒng)計局令第162號《廉租住房保障辦法》第十三條規(guī)定，廉租住房建設(shè)用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。

　　4、原建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門2007年11月30日聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號) 第七條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應納入當?shù)啬甓韧恋毓�應計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優(yōu)先供應。

　　(二)建設(shè)條件書面意見的內(nèi)容

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或劃撥的依據(jù)之一：

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;

　　(2)城市規(guī)劃設(shè)計的條件;

　　(3)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;

　　(5)項目拆遷補償、安置要求。

　　例題：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地使用權(quán)的取得，可采取行政劃撥方式包括( )。

　　A.國家機關(guān)用地，軍事用地

　　B.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

　　C.商業(yè)用房建設(shè)用地

　　D.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益用地

　　E.經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地

　　答案：ABDE

　　解析：商業(yè)用房建設(shè)用地使用權(quán)不能采取行政劃撥方式，因此，應選ABDE