房地產(chǎn)營銷渠道的功能與結(jié)構

　　1.房地產(chǎn)營銷渠道的功能

　　房地產(chǎn)營銷渠道有以下幾個功能：①研究，即搜集制定計劃和進行交換所需要的信息;②促銷，即繼續(xù)關于所供應房地產(chǎn)產(chǎn)品的說服性溝通;③接洽，即尋找可能的購買者并與其進行溝通;④配合，即使所提供的房地產(chǎn)滿足購買者的需要，如裝修、設計等;⑤談判，即為了轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)進行交易條件的談判;⑥融資，即為了補償渠道工作的成本費用而對資金的取得和支用;⑦風險承擔，即承擔與從事渠道工作有關的全部風險。

　　2.房地產(chǎn)營銷渠道的結(jié)構

　　(1)長度結(jié)構：按照中間環(huán)節(jié)的多少，可以將營銷渠道分為：①零級渠道，又稱直接渠道，是指沒有中間商的參與，由房地產(chǎn)開發(fā)商自己直接將房地產(chǎn)銷售或租賃給消費者的渠道類型;②一級渠道，包括一級中間商;③二級渠道和三級渠道，二級渠道包括兩級中間商。消費品二級渠道的典型模式經(jīng)由批發(fā)商和零售商兩級轉(zhuǎn)手經(jīng)銷。在工業(yè)品市場則是由代理商和批發(fā)商組成。三級渠道包括三級中間商。二級渠道和三級渠道通常不適合于房地產(chǎn)。

　　(2)直接渠道和間接渠道、長渠道和短渠道

　　根據(jù)分銷渠道的層級結(jié)構，可以分為直接渠道和間接渠道、長渠道和短渠道。

　�、僦苯忧�道是指沒有中間商參與，由房地產(chǎn)開發(fā)商自己直接將房地產(chǎn)銷售或租賃給消費者的渠道類型，即零級渠道。②間接渠道是指通過一級或多級中間商參與，將房地產(chǎn)銷售或租賃給消費者的渠道類型。一級、二級和三級渠道都是間接渠道。③為了分析方便，將直接渠道和一級渠道定義為短渠道，④將二級、三級渠道定義為長渠道。

　　(3)寬渠道和窄渠道：根據(jù)每一層級渠道使用同一種類型中間商的多少，可以劃分渠道的寬度。其中，選擇中間商較多的渠道被稱為寬渠道，選擇中間商較少的渠道被稱為窄渠道。在房地產(chǎn)市場，獨家分銷渠道是被廣泛采用的渠道。