備戰(zhàn)2011年房估師考試，育路教育網(wǎng)小編為大家搜集整理2011年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與實(shí)務(wù)模擬試題，希望對(duì)參加考試的各位同學(xué)有所幫助！

    1. 評(píng)估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地土地總面積為1500平方米

    1、 收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買(mǎi)賣(mài)實(shí)例作為比較實(shí)例。

    2、 可比實(shí)例的成交價(jià)格如下：

    試運(yùn)用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場(chǎng)價(jià)格。

    解：

    1、比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

    2、交易情況修正系數(shù)為：

    可比實(shí)例A=100/100

    可比實(shí)例B=100/97

    可比實(shí)例c=100/105

    3、交易日期修正系數(shù)為：

    可比實(shí)例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168

    可比實(shí)例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

    可比實(shí)例C=1.033×1.038=1.072

    4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：

    可比實(shí)例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25

    可比實(shí)例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55

    可比實(shí)例A=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8

    5、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：

    比準(zhǔn)價(jià)格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/平方米）

    比準(zhǔn)價(jià)格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/平方米）

    比準(zhǔn)價(jià)格C=1380×（100/105）×1.072×（100/104.8）=1344.38（元/平方米）

    6、將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的估算結(jié)果，則有：

    估價(jià)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3 =1388.22（元/平方米）

    估價(jià)對(duì)象價(jià)格（總價(jià)）=1388.22×1500=208.23萬(wàn)元