房地產(chǎn)流行的謬誤
來源：發(fā)布時間：2008-03-11
流行的并不一定正確。我常常以為，和感冒可以大流行一樣，觀念的流行不能證明其不言自明的正確性。
房地產(chǎn)行業(yè)是充斥著流行謬誤的行業(yè)，因此在這個行業(yè)中，已經(jīng)不存在穿著新裝的皇帝，但卻有數(shù)不勝數(shù)的戳穿謊言的小孩了。我們可以羅列一些流行的謬誤。
一是房價永遠(yuǎn)上漲。是的，從百年史來看，幾乎95%以上的歲月房價是上漲的，但這不能拒斥在5%的歲月中房價曾經(jīng)雪崩過，至少美國人、日本人和香港人對此記憶猶新。因此說房價永遠(yuǎn)上漲，就相當(dāng)于告訴你攀爬珠峰的路是上坡路那么正確，也相當(dāng)于沒有告訴你攀爬的路上會有深淵和雪崩那么危險。投資不動產(chǎn)的失敗者，其傾家蕩產(chǎn)不是在于95%的漲價時代，而是在于5%的崩盤噩夢。
二是奧運之后的房價大跌。是的，考慮到離2008年還有兩年，因此期間如果土地出讓、物業(yè)稅、人民幣匯率等政策出現(xiàn)劇變，當(dāng)然會導(dǎo)致房價走勢的變幻莫測。但假定其余一切不變，只考慮奧運和房價的關(guān)系時，我們不得不說，從全國范圍看，這兩者幾乎是風(fēng)馬牛不相及的事情。奧運不是一場房地產(chǎn)運動。房價取決于供求，如果奧運并不等同于在2008年前后北京的寫字樓、商鋪或住宅供求格局的根本改觀，那么對于北京房市來說，受波及的也就僅僅是奧運概念的那些樓盤。退一步而言，就算鼓吹2008年之后房市崩盤的人是真智者，從博弈論的角度而言，這種說法得以流行的本身就顯示了其荒謬性，因為2008年崩盤論將不可避免地被徹底提前消化。這個道理，就像當(dāng)干部59歲腐敗成為現(xiàn)象之后，腐敗一定會迅速低齡化并遍布各個年齡層次。
三是房價下跌會讓工薪階層實現(xiàn)購房夢。這也許是工薪階層期望房價大跌的真實意圖，但很遺憾，這樣的期望不太理性。工薪階層住房夢能否實現(xiàn)取決于兩點：政府的廉租房政策是否到位；工薪階層的收入能否大漲。通過商品房市場普遍解決中低收入階層的住房需求，本身就是緣木求魚，同時，也深深折射出各級政府對廉租房問題在執(zhí)行層面的缺位和漠視。
四是新近流行起來的民間集資建房熱。很遺憾，這種熱潮只有無疾而終一種結(jié)果。開發(fā)商有無暴利的問題就和蚊子是否吸血一樣不值得討論，但為什么這種暴利不太可能通過集資建房的方式消解掉，讓購房人圓一回自己的住房夢呢？道理在于集資建房者除了散碎銀兩之外沒有“資源”。過去誰在集資建房？是有權(quán)有錢有地的政府部門、壟斷企業(yè)和事業(yè)單位。因此集資建房的幌子，是利用權(quán)力、壟斷利潤或者單位自有土地，小團(tuán)體腐敗的最好媒介。開發(fā)商為什么能夠有暴利？歸根結(jié)底也在于在“關(guān)系型市場”的前提下，開發(fā)商從土地、規(guī)劃、施工驗收、信貸到銷售等各個環(huán)節(jié)，都有深厚的人脈關(guān)系，其暴利不過是恰好借助商品房這一媒介將這些人脈關(guān)系轉(zhuǎn)換為金錢而已�，F(xiàn)在的民間集資建房者除了美好的愿望和少量的金錢之外一無所有，這就決定了集資建房熱是令人嘆息的黃粱一夢。
流行與理性無關(guān)，因此當(dāng)你太執(zhí)著于流行的謬誤時，活著將是更糊涂地痛苦著，這當(dāng)然不如清醒地痛苦著，或者糊涂地幸福著。
（作者系北京師范大學(xué)金融研究中心主任、教授，本文只代表個人觀點）
房地產(chǎn)行業(yè)是充斥著流行謬誤的行業(yè)，因此在這個行業(yè)中，已經(jīng)不存在穿著新裝的皇帝，但卻有數(shù)不勝數(shù)的戳穿謊言的小孩了。我們可以羅列一些流行的謬誤。
一是房價永遠(yuǎn)上漲。是的，從百年史來看，幾乎95%以上的歲月房價是上漲的，但這不能拒斥在5%的歲月中房價曾經(jīng)雪崩過，至少美國人、日本人和香港人對此記憶猶新。因此說房價永遠(yuǎn)上漲，就相當(dāng)于告訴你攀爬珠峰的路是上坡路那么正確，也相當(dāng)于沒有告訴你攀爬的路上會有深淵和雪崩那么危險。投資不動產(chǎn)的失敗者，其傾家蕩產(chǎn)不是在于95%的漲價時代，而是在于5%的崩盤噩夢。
二是奧運之后的房價大跌。是的，考慮到離2008年還有兩年，因此期間如果土地出讓、物業(yè)稅、人民幣匯率等政策出現(xiàn)劇變，當(dāng)然會導(dǎo)致房價走勢的變幻莫測。但假定其余一切不變，只考慮奧運和房價的關(guān)系時，我們不得不說，從全國范圍看，這兩者幾乎是風(fēng)馬牛不相及的事情。奧運不是一場房地產(chǎn)運動。房價取決于供求，如果奧運并不等同于在2008年前后北京的寫字樓、商鋪或住宅供求格局的根本改觀，那么對于北京房市來說，受波及的也就僅僅是奧運概念的那些樓盤。退一步而言，就算鼓吹2008年之后房市崩盤的人是真智者，從博弈論的角度而言，這種說法得以流行的本身就顯示了其荒謬性，因為2008年崩盤論將不可避免地被徹底提前消化。這個道理，就像當(dāng)干部59歲腐敗成為現(xiàn)象之后，腐敗一定會迅速低齡化并遍布各個年齡層次。
三是房價下跌會讓工薪階層實現(xiàn)購房夢。這也許是工薪階層期望房價大跌的真實意圖，但很遺憾，這樣的期望不太理性。工薪階層住房夢能否實現(xiàn)取決于兩點：政府的廉租房政策是否到位；工薪階層的收入能否大漲。通過商品房市場普遍解決中低收入階層的住房需求，本身就是緣木求魚，同時，也深深折射出各級政府對廉租房問題在執(zhí)行層面的缺位和漠視。
四是新近流行起來的民間集資建房熱。很遺憾，這種熱潮只有無疾而終一種結(jié)果。開發(fā)商有無暴利的問題就和蚊子是否吸血一樣不值得討論，但為什么這種暴利不太可能通過集資建房的方式消解掉，讓購房人圓一回自己的住房夢呢？道理在于集資建房者除了散碎銀兩之外沒有“資源”。過去誰在集資建房？是有權(quán)有錢有地的政府部門、壟斷企業(yè)和事業(yè)單位。因此集資建房的幌子，是利用權(quán)力、壟斷利潤或者單位自有土地，小團(tuán)體腐敗的最好媒介。開發(fā)商為什么能夠有暴利？歸根結(jié)底也在于在“關(guān)系型市場”的前提下，開發(fā)商從土地、規(guī)劃、施工驗收、信貸到銷售等各個環(huán)節(jié)，都有深厚的人脈關(guān)系，其暴利不過是恰好借助商品房這一媒介將這些人脈關(guān)系轉(zhuǎn)換為金錢而已�，F(xiàn)在的民間集資建房者除了美好的愿望和少量的金錢之外一無所有，這就決定了集資建房熱是令人嘆息的黃粱一夢。
流行與理性無關(guān)，因此當(dāng)你太執(zhí)著于流行的謬誤時，活著將是更糊涂地痛苦著，這當(dāng)然不如清醒地痛苦著，或者糊涂地幸福著。
（作者系北京師范大學(xué)金融研究中心主任、教授，本文只代表個人觀點）
【糾錯】
