備戰(zhàn)2011年房估師考試，育路教育網(wǎng)小編為大家搜集整理2011年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與實(shí)務(wù)模擬試題，希望對(duì)參加考試的各位同學(xué)有所幫助！

    估價(jià)對(duì)象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1998年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%.建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%.經(jīng)常費(fèi)每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%.報(bào)酬率為8%.

    解：

    1、運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：V=A/Y*[1-1/（1+Y）n]

    2、計(jì)算年總收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2萬元

    3、計(jì)算年總費(fèi)用：

    （1）年折舊費(fèi)=22000/47 +8000×（1-4%）/12 =1108.09萬元

    （2）年經(jīng)常費(fèi)=100×12=1200萬元

    （3）年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3萬元

    （4）營業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15萬元

    年總費(fèi)用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54萬

    4、計(jì)算年凈收益=5569.2-3310.54=2258.66萬元

    5、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格