2012年房估師考試案例分析精講3
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
收益法體現(xiàn)了對價格形成過程的這樣一種認(rèn)識：可以將購買房
地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后
累加，用所得結(jié)果作為估價對象的房地產(chǎn)價格。收益法所體現(xiàn)的估
價技術(shù)路線是：房地產(chǎn)價值是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。
假設(shè)開發(fā)法體現(xiàn)的房地產(chǎn)價格形成過程也即估價技術(shù)路線是：
未完成的房地產(chǎn)的價值取決于它完成后的價值與從未完成到完成階
段所需增加的各項投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費的差額。
同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同
的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術(shù)路線。例如，對一宗尚
未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目的估價，我們可以采用成本法，求取獲取
土地的價格、已投入的建造成本和各項相關(guān)費用、利息、利潤、稅
費，累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也體現(xiàn)了一種
技術(shù)路線。它所反映的價格形成過程是：房地產(chǎn)價值是由構(gòu)成房地
產(chǎn)價值的各組成部分積算而形成的。也可以采用假設(shè)開發(fā)法先確定
該項目完成后的市場價值，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所
需的各項投入和利息、利潤、稅費，由此也可得出估價對象的價值。
這種方法所反映的價格形成過程是：未完成房地產(chǎn)價值最終取決于
它開發(fā)建設(shè)完成后的市場價值，由后者可以推算出前者。
所以說，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可
分的關(guān)系。
⑵ 把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確運用房地產(chǎn)估價方法
由于房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)
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涵，而房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定
估價對象的價值，所以，把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確理解
和運用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式
上的不同而迷惑。
第二節(jié) 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定
一、確定房地產(chǎn)估價價值標(biāo)準(zhǔn)
㈠ 房地產(chǎn)估價的公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)所要解決的是房地產(chǎn)估價的最根本的問
題，即房地產(chǎn)估價是“評估什么前提條件下的房地產(chǎn)價值”。房地
產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個影響房地產(chǎn)估價全過程的重要問題，
從估價方法的運用到估價結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價的價值
標(biāo)準(zhǔn)的影響。國際上通行的和世界各國（地區(qū)）制定的估價規(guī)范（或標(biāo)
準(zhǔn)、指南等類似文件）中，價值標(biāo)準(zhǔn)也都是一個重點強調(diào)的問題。
通常，最常用、也是最容易為不同的估價師取得共識的價值標(biāo)
準(zhǔn)是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。因此，在上述國際通行的各種估價規(guī)范中，
都將公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)確定為通常情況下估價時應(yīng)采用的價值標(biāo)
準(zhǔn)。目前我國在房地產(chǎn)估價中最普遍采用的價值標(biāo)準(zhǔn)也是公開市場
價值標(biāo)準(zhǔn)。《規(guī)范》明確了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)估價中的重
要地位，對于澄清一些模糊認(rèn)識，指導(dǎo)估價實踐，具有十分重要的
意義。
