2012年房估師考試案例分析精講97
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
七、不確定性分析
采用靜態(tài)分析，項目盈虧平衡點為89.74%，銷售均價（住宅）
保本點為6640元/㎡，銷售面積保本點為143115㎡.采用動態(tài)分
析，盈虧平衡點分別為[即稅后FNPV等于零時的值，I=3%（季）]：
住宅銷售價格：6710元/㎡（會所及地下車庫銷售價格保持12000
元/㎡及115200元/個不變），住宅銷售面積：122500㎡（會所銷售
面積和地下車庫銷售車位保持5461㎡及550個不變）。從上述指
標可以看出，本項目銷售單價及銷售面積均有一定的寬容度，有較
大的抗風險能力。
對開發(fā)建設(shè)投資和銷售收入兩個主要因素進行敏感性分析。項
目兩個因素分別變化時，銷售收入變動較為敏感，當開發(fā)投資和銷
售收入中單個因素在一定的范圍內(nèi)向不利方向發(fā)生變化，項目均有
一定的寬容度，但對銷售收入向不利方向發(fā)生變化，項目表現(xiàn)出較
強的敏感性，抗風險能力大大降低。
八、借款風險評估
項目存貨比率為39.75%.本項目最大風險是樓盤能否按照測
算比例實現(xiàn)項目前期預(yù)售。
九、結(jié)論與建議
項目地理位置優(yōu)越，交通便利，如能按期按質(zhì)完工，按計劃銷
售，將具有較強的市場競爭力和抗風險能力。本項目自籌資金部分
已落實到位，從分析測算來看，本項目財務(wù)效益較好，償還借款本
息有保證，項目在規(guī)劃設(shè)計、市場定位等方面符合市場需求，如輔
之完善的市場營銷計劃和有效的項目管理，項目籌資方案可行。
由于項目在市場銷售方面存在一定程度風險，應(yīng)對項目資金專
款專用，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。
開發(fā)商應(yīng)結(jié)合北京市場消費者心理、特別是高檔物業(yè)消費對象
的時尚需求，按照承諾的規(guī)劃設(shè)計方案盡快完成景觀及庭院詳細設(shè)
計及施工；應(yīng)加強市場營銷管理，從市場定位，廣告推廣，銷售等
環(huán)節(jié)全面控制，加快回款速度，同時加強項目開發(fā)成本控制及管理，
以確保項目資金的正常周轉(zhuǎn)。
第一章 借款企業(yè)資信評估
一、借款企業(yè)簡介
㈠ 公司名稱：
中文名稱：北京××房地產(chǎn)股份有限公司
㈡ 公司法定代表人：××
㈢ 注冊資本：17320萬元
㈣ 企業(yè)類型：股份有限公司（上市）
㈤ 公司注冊及辦公地址：
北京市東城區(qū)××大街××號
㈥ 經(jīng)營范圍：
房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售等
㈦ 營業(yè)期限：自199×年×月×日至長期
㈧ 成立日期：199×年×月×日
㈨ 公司股票上市交易所：上海證券交易所
股票簡稱：×× 股票代碼：660××
㈩ 其他有關(guān)資料：
企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：××
稅務(wù)登記證號碼：地稅××
國稅××
