2012年房估師考試案例分析練習(xí)題20
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：
（一）年有效毛收入22000㎡×（50+5）×12×（1-10%）元/㎡=13068000元
（二）年運(yùn)營費(fèi)用
1.年維修費(fèi)用
25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元
2.年管理費(fèi)用
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失
=13068000×3%+500×50%=692040（元）
3.年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000元×5.55%=725274元
4.年運(yùn)營費(fèi)用小計(jì)
年運(yùn)營費(fèi)用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
（三）年凈收益年凈收益=（一）項(xiàng)-（二）項(xiàng)=13068000元-2417314元=10650686元
（四）估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果=10650686/5%[1-1/（1+5%）50]元=194438130元
答案：
（1）年有效毛收入計(jì)算錯(cuò)誤，物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)計(jì)算。應(yīng)為；
22000㎡×50元/㎡×12×（1-10%）=11880000元
（2）年管理費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤，不應(yīng)計(jì)人管理用房租金損失。應(yīng)為：
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元
（3）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加應(yīng)為：11880000×（12%+5.55%）=2084940元
因此年運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)為三項(xiàng)之和：/考*試*大/
年維修費(fèi)用+年管理費(fèi)用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元；
年凈收益（年凈租金）=11880000-3441340=8438660元。
（4）估價(jià)結(jié)果計(jì)算時(shí)收益年限取值錯(cuò)誤，應(yīng)取45年，即：
估價(jià)結(jié)果=8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989335元=14999萬元
