2012年房估師考試案例分析練習題63
來源：中大網校發(fā)布時間：2012-02-21
九，估價方法
根據估價對象的特點和該市房地產市場的實際情況，對超市和在建寫字樓分別估價。因商業(yè)房地產的交易實例較多，對超市采用比較法進行估價，對在建寫字樓采用假設開發(fā)法進行估價，其中對開發(fā)完成后的價值因市場的寫字樓出租經營比較多，采用收益法估價，然后測算未來的正常開發(fā)成本，稅費和利潤等，予以扣除，以此評估出在建寫字樓的價值。
十，估價結果
經過科學，客觀，嚴密的估價計算，本報告確認估價對象的價值為17096萬元（大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整），其中超市的總價值為7355萬元（大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整），單價為每平方米建筑面積9430元，在建寫字樓的總價值9741萬元（大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整）。
十一，估價人員（略）
十二，估價作業(yè)日期
2001年6月30日至2001年7月5日。
十三，估價報告的有效期（略）
××置業(yè)公司部分房地產估價技術報告
一、估價對象狀況分析
置業(yè)公司兼并集團內工廠所得的房地產總地面積12000平方米，其中建筑物為主廠房一棟，建于1980年，鋼筋混凝土框架結構，共4層，層高3.8米，建筑面積7800平方米。其余建筑物為倉庫、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)各一棟，均為磚混結構，建筑面積分別為4200，3800，430，120平方米。××置業(yè)公司根據當地市場情況，經上級集團公司批準，對估價對象房地產進行用途改造，將主體廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用騰出的場地建造一幢建筑面積18000平方米的寫字樓（實物情況略），擬對外出租經營。目前寫字樓主體完工，正在進行設備安裝和內外裝修，預計一年后投入使用。
估價對象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達狀況好，公交線路多，市政設施齊全，適用于商業(yè)和寫字樓經營，置業(yè)公司進行用途改造后，商業(yè)價值可獲得大幅度提高。
二、市場背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估價方法選用
根據估價對象的特點和該市房地產市場的實際情況，本報告對估價對象采用不同的估價方法。對超市部分采用比較法進行估價；，對寫字樓部分采用假設開發(fā)法進行估價，其中對開發(fā)完成后的價值采用收益法估價，然后測算未來的正常開發(fā)成本，稅費和利潤等，予以扣除，以此評估出在建寫字樓的價值。
