2012年房估師考試案例分析練習題77
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
第13題
試題解析：
1.評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格；
2.而實際發(fā)生的成本可能超過社會平均水平；
3.估價時點與實際成本發(fā)生時點有差異，價格會有變化；
第14題
試題解析：
1.“估價時間”用語錯誤，應為估價時點
2.缺少估價原則
3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義
4.未分析租金水平的變化趨勢
5.一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響
6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響
7.六層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數(shù)
8.年運營費用中不應計算土地使用費
9.未說明當?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、點、氣、熱等費用
10.保險計算基數(shù)錯，不應以年租金收入為技術(shù)，應以建筑物價值為基數(shù)計算
11.資本化率取值未說明理由
12.可獲收益年限錯，應為36年
13.基準地價修正法中年期修正方法（公式）錯
14.基準地價修正法中已經(jīng)過年限錯，應為4年
15.基準地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交代清楚
16.未計算精裝修成本費用（建安費）
17.建筑物折舊年限計算錯（應2/38）
18.未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響
19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費用
20.未說明估價結(jié)果的確定的理由
第15題
試題解析：
1.KA計算錯，應為：
1051/1048=100.3%
2.比準價格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應為：100/101：
比準價格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
×100/100×100/99×100/99×101/101=6487（元/m2）
3.比準價格C，容積率修正系數(shù)錯誤，應為：100/99：
比準價格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103=6326（元/m2）
