2012年房估師考試案例分析練習題22
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
1.甲房地產(chǎn)開發(fā)商通過出讓方式獲得一住宅項目的土地使用權(quán)開發(fā)建設該住宅小區(qū)，項目于2008年2月10日竣工。該項目于2008年1月10日裁定甲開發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬元，因開發(fā)商違約造成承包人的損失500萬元。除此之外，該項目沒有其他或新增法定優(yōu)先受償款
（1）。甲開發(fā)商若在2008年1月10日以該項目抵押申請貸款。下列表述中不正確的是（ �。�。
A.該項目只有取得預售許可證后才能進行抵押貸款
B.該項目只有取得銷售許可證后才能進行抵押貸款
C.該項目屬于期房抵押貸款
D.該項目屬于現(xiàn)房抵押貸款
正確答案：C
（2）。甲開發(fā)商若在2008年1月10日以該項目抵押申請貸款，則估價對象的抵押價值為（ ）。
A.該項目在2008年1月10日未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值
B.該項目在2008年1月10日未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬元的余額
C.該項目在2008年1月10日未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商違約造成承包人的損失500萬元的余額
D.該項目在2008年1月10日未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬元和甲開發(fā)商違約造成承包人的損失500萬元的余額
正確答案：B
（3）。甲開發(fā)商若在2008年8月10日以該項目抵押申請貸款，則估價對象的抵押價值為（ �。�
A.該項目在2008年8月10日的市場價值
B.該項目在2008年8月10日未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬元的余額
C.該項目在2008年8月10日未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商違約造成承包人的損失500萬元的余額
D.該項目在2008年8月10日未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬元和甲開發(fā)商違約造成承包人的損失500萬元的余額
正確答案：A
（4）。若甲開發(fā)商若在2008年9月10日以該項目抵押申請貸款，經(jīng)評估的抵押價值為9000萬元，銀行按50%發(fā)放了2000萬元的貸款，則該項目再次抵押的價值為（
A.9000萬元-2000萬元=7000萬元
B.9000萬元-2000萬元/50%=5000萬元
C.9000萬元-2000萬元-1500萬元=5500萬元
D.9000萬元-2000萬元/50%-1500萬元-500萬元=3000萬元
正確答案：B
（5）。若該項目目前已全部取得銷售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是（
A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋銷售合同記載的建筑面積
B.建設工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋銷售合同記載的建筑面積
C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋銷售合同記載的建筑面積
D.商品房銷售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋銷售合同記載的建筑面積
正確答案：D
（6）。若要評估該項目在2007年10月1日竣工銷售時的售價，則估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應是（ �。�
A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為2007年10月1日的狀態(tài)。
B.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為2008年2月10日的狀態(tài)
C.估價對象狀況為2008年2月10日的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為2007年10月1日的狀態(tài)。
D.估價對象狀況為2007年10月1日的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為2008年2月10日的狀態(tài)。
