2012年房估師考試案例分析精講10
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
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合法原則給我們提供了這樣的估價技術路線：估價時必須首先
確認估價對象具有合法的產(chǎn)權，其次要求估價對象的用途必須是合
法的，同時還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，
該交易或處分方式必須是合法的。
按照“確認估價對象具有合法產(chǎn)權”的估價技術路線，我們在
估價時就必須先確認估價對象房地產(chǎn)具有哪些權利、權利是否完整，
以及權利是否合法。例如已經(jīng)簽訂了租約的房地產(chǎn)，在租約有效期
內，其占有權和使用權已經(jīng)讓渡給承租人，因此用收益法估價測算
收益時，租期內的收益應根據(jù)租約所確定的租金計算；又如違章建
筑，對其擁有的占有權是得不到法律保護的，因此是沒有價格的。
按照“確定估價對象的合法用途”的技術路線，我們在估價時
就要核查估價對象的現(xiàn)狀用途是否與其法定用途相符。例如現(xiàn)狀用
途是商業(yè)，而法定用途是住宅，我們只能按照其法定用途確定其價
格，而不能考慮其現(xiàn)狀用途；又如在采用假設開發(fā)法估價時，需要
設定估價對象未來的用途，在設定該用途時，就必須保證該用途的
合法性，例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。
按照“確定合法的交易或處分方式”的估價技術路線，在涉及
到劃撥土地使用權單獨設定抵押的估價時，就必須考慮到劃撥土地
使用權在得到土地行政主管部門的批準并補交土地使用權出讓金或
向國家上繳土地收益之后才能設定抵押，此時該目的下的估價對象
才具有合法性。
