2012年房估師考試案例分析精講11
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
㈡ 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與替代原則
遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等
條件下的正常價格。
替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價值
的經(jīng)濟學原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料
進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相
同市場價值，才有可能根據(jù)市場資料對估價對象進行估價。
替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過
程：房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的價值。對于房地
產(chǎn)交易目的而言，該價值應(yīng)當是在公開市場上最可能形成或者成立
的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的
近期成交價格來確定估價對象的價值。
在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，無論采用什么估價思路和估價
方法，都必然首先承認替代原則：市場法是用類似房地產(chǎn)的成交價
格來“替代”估價對象的價值，收益法是用估價對象未來的收益“替
代“估價對象的價值，成本法是用估價對象各組成部分的價格來”替
代“估價對象的價值，等等。
㈢ 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與最高最佳使用原則
遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象用于最高最佳使用為前
提估價。
房地產(chǎn)估價中所確定的價值，實質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，而房
地產(chǎn)的經(jīng)濟價值是在房地產(chǎn)的使用過程中實現(xiàn)的。最高最佳使用原
則要求在估價時應(yīng)確定估價對象處于最高最佳使用狀態(tài)時的價值，
因此最高最佳使用原則本身就給我們提供了這樣一個確定房地產(chǎn)估
價技術(shù)路線的基本思路：在估價時要首先確定房地產(chǎn)的最高最佳使
用狀態(tài)，進而才能確定房地產(chǎn)在這種狀態(tài)下的價值。
㈣ 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與估價時點原則
估價時點原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效
性。
估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的
時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流對其價值影響是不同的。
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所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價
時點不一致，應(yīng)當折算為估價時點的現(xiàn)值。在確定估價技術(shù)路線涉
及到估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程時，也就要注意到這一點，不
能直接將不同時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流直接相加，而要進行資金時間
價值換算以后再相加。
估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場
價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。
所以強調(diào)：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價
結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。因此在確定估價技術(shù)路線時，
就要注意要根據(jù)不同的估價時點確定估價所依據(jù)的房地產(chǎn)市場情
況，進而確定在此種房地產(chǎn)市場情況下的房地產(chǎn)總體價格水平。
估價時點原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點
的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會有不同的價格。例如一宗房地產(chǎn)在其未
完工時的狀態(tài)與竣工后的狀態(tài)不同，相應(yīng)地就有不同的價格。在確
定估價技術(shù)路線時，就要注意準確把握估價對象在所規(guī)定的估價時
點時的狀態(tài)，進而決定估價對象在該狀態(tài)下的價格內(nèi)涵。
