2012年房估師考試案例分析精講13
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
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房地產估價目的，即房地產估價報告的期望用途，指的是委托
人為了什么需要而聘請估價機構估價。
房地產估價時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種估價
假設前提和何種價格類型。
估價假設前提主要有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是
持續(xù)使用前提。最高最佳使用前提是假設估價對象在法律上許可、
技術上可能、經(jīng)濟上可行的情況下以價值達到最大的一種最可能的
使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估其價格。
相對于最高最佳使用前提著重強調估價對象本身發(fā)揮最高最佳
效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經(jīng)營的企
業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，也就是說，當一個企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營
的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時，我們對該企業(yè)的組成部分（例如
房地產）按照其目前的使用方式評估其價格。這時，僅就估價對象本
身而言，可能并沒有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮
最大的效用。
價格類型則有市場價值、投資價值、保險價值、課稅價值等。
一種類型的價格通常只會有一種估價前提。
各種類型的價值是房地產在各種情況下所體現(xiàn)的交換價值，也
可以說是房地產的權利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換
價值。不同估價前提和不同價格類型則是對房地產交換價值實現(xiàn)形
式的約束。
由于估價前提和價格類型是由估價目的決定的，所以估價目的
實際上也就規(guī)定了房地產交換價值的實現(xiàn)形式，或者說，不同估價
目的使得同一房地產會有不同的交換價值。
在考慮房地產估價目的時，首先要掌握與這種目的相關的法律
規(guī)定，其次要把握這種目的的估價所適用的價值標準。
第一節(jié) 國有土地使用權出讓價格評估
一、國有土地使用權出讓價格評估的法律規(guī)定
㈠ 取得國有土地使用權，必須交納土地有償使用費等費用
《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取
得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳
納土地出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。“
㈡ 出讓方式及價格管理
《城市房地產管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權出
讓，可以采用拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。“這是對土地使用
權出讓方式的規(guī)定。
拍賣方式是國有土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符
合條件的土地使用權有意受讓方，就其出讓土地使用權公開叫價競
投，按“價高者得”的原則確定土地使用權出讓價格的方式。
招標方式是在指定的期限內，由符合條件的單位或個人以書面
投標形式，競投某宗地土地使用權，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)
確定土地使用者，確定土地使用權價格的方式。
協(xié)議方式是土地使用權有意受讓方直接和國有土地所有者代表
就有償使用土地進行一對一的協(xié)商，確定土地使用權出讓金等有關
