2012年房估師考試案例分析精講15
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
⑶ 不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法
國有土地使用權出讓價格評估為政策性估價范圍。按照法律所
規(guī)定的三種土地出讓方式，分別選用針對性、適應性強的估價方法，
是保證估價結(jié)果合法、合理的關鍵一步。拍賣方式出讓土地使用權
時，宜重點選取市場法、假設開發(fā)法等評估方法。因為市場法充分
考慮了市場行情、市場承受力；而假設開發(fā)法，則充分考慮了宗地
自身使用情況、將來可能帶來的土地收益。協(xié)議方式出讓土地使用
權時，宜重點選取成本法、基準地價修正法等評估方法。由于協(xié)議
方式出讓土地使用權是雙方協(xié)商的結(jié)果，沒有引入市場競爭機制，
出讓透明度不高，主觀隨意性較大，因此，在對此方式出讓土地使
用權出讓價格進行評估時，如其出讓金低于國家規(guī)定所確定的最低
價，則應依法調(diào)至國家規(guī)定最低價或適度高于最低價。通常不低于
按照土地的基礎設施完備程度、平整程度等對應的正常成本價格。
基準地價修正法也是對不同土地用途的成本反映或成本的一定修
14
正。
⑷ 搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性
由于土地數(shù)量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同質(zhì)性的
同一供求圈內(nèi)，每一宗土地都有自己的特點，也就是說土地的可替
代性較差。因此，在采用市場法進行國有土地使用權出讓價格評估
時，更要注意所選取的可比實例的用途和所處地段應相同，即有相
同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于
同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。否則，不能采用市場法評估出讓
土地使用權價格。
三、估價方法在國有土地使用權出讓價格評估中的應用
國有土地使用權出讓價格評估可采用市場法、假設開發(fā)法、成
本法、基準地價修正法等。
㈠ 市場法
市場法是土地使用權市場交易較為活躍，可比實例較多時普遍
采用的一種方法。評估國有土地使用權出讓價格時，先選取與估價
對象土地有可比性的市場交易實例（一般為3例以上）。所謂可比性，
表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級
的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）
性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交
易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等方面予以調(diào)整，得出估
價對象土地使用權價格。
