2012年房估師考試案例分析精講20
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
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七、估價依據(jù)：
⑴ 國家、省、市人民政府及其有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)和
政策性文件；
⑵ 房地產(chǎn)估價合同；
⑶ 房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999；
⑷ 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條
例》；
⑸ 委托人提供的其他相關(guān)資料；
⑹ 估價人員現(xiàn)場勘察及其收集整理的資料。
八、估價原則：
本估價報告是在獨(dú)立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則：
⑴ 合法原則
⑵ 最高最佳使用原則
⑶ 替代原則
⑷ 估價時點(diǎn)原則
⑸ 公平原則
九、估價方法：
估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘和調(diào)查，根
據(jù)估價對象的特點(diǎn)及評估目的，確定運(yùn)用剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、基
準(zhǔn)地價系數(shù)修正法作為本次估價的基本方法。
⑴ 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)
表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件
等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的
修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估宗地在估價時點(diǎn)價格的
方法。其基本公式如下：
Pi=P×K1×K2×K3×K4×K5×K6×（1±×ΣK）
式中：
Pi
——
待估宗地地價
P
——
待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價
K1
——
日期修正系數(shù)
K2
——
土地使用年期修正系數(shù)
K3
——
容積率修正系數(shù)
K4
——
宗地面積修正系數(shù)
K5
——
宗地形狀修正系數(shù)
K6
——
建筑物朝向修正系數(shù)
ΣK
——
影響地價區(qū)位狀況修正系數(shù)之和
